Жилое помещение как объект жилищных прав

1.  Понятие и виды жилых помещений

Объект в широком смысле этого слова – это то, на что воздействует определенный субъект. Объектом регулирования той или иной отрасли права является совокупность определенных объектов материальной или нематериальной действительности, по поводу которых складываются регулируемые отраслью права общественные отношения.

Именно объект служит критерием разграничения отношений, регулируемых жилищным законодательством, и иных имущественных отношений, составляющих предмет регулирования различных институтов гражданского законодательства.

Так, например, при рассмотрении в суде требований об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда, и, следовательно, не являющихся жилыми, необходимо применять не жилищное законодательство, а нормы гражданского законодательства об аренде.

Жилищные отношения представляют собой участие жилых помещений в гражданском обороте как объектов вещных и обязательственных прав.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В общем смысле под жилыми помещениями следует понимать такие объекты, в отношении которых складываются жилищные правоотношения, т.е. то, по поводу чего возникают, изменяются и прекращаются отношения у участников жилищных правоотношений.

Понятие жилого помещения в узком смысле раскрыто в пункте 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ. Так, согласно указанной норме, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, техническим и иным требованиям законодательства.

Специфика правового режима жилых помещений и их правового регулирования обуславливается следующими признаками:

  1. Жилое помещение относится к недвижимому имуществу. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав (п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.

  1. Жилое помещение должно быть изолированным помещением, т.е. оно индивидуализировано и обособленно в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор. Так, например, согласно п. 2 ст. 62 Жилищного кодекса РФ, неизолированные жилые помещения не могут быть предметом договора социального найма. Под неизолированным помещением, основываясь на практике, следует понимать смежную комнату, т.е. комнату, связанную с другой комнатой общим входом. В отношении определения, является ли комната смежной, следует иметь в виду, что еще с советских времен была сформирована практика, согласно которой наличие дверного проема между комнатами при условии, что каждая из них имеет самостоятельный выход в коридор, не может служить основанием для признания этих комнат смежными.
  2. Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 утверждено положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В Положении устанавливаются требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения, обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения), инженерным системам и т.д.

  1. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Требования, которым должно отвечать жилое помещение:

  1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
  2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

  1. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
  2. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
  3. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям       санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.

  1. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов – изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
  2. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещений, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

  1. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
  2. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
  3. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.
  4. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
  5. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир – не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир – не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
  6. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах – не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
  7. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

  1. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2-х уровнях.
  2. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций — не менее 1:10.

  1. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное – 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.

Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.

  1. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
  2. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
  3. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц – 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.
  4. В жилом помещении предельно допустимая напряженность переменного электрического поля и предельно допустимая напряженность переменного магнитного поля должны соответствовать значениям, установленным в соответствии с законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (п. 30 в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2016 № 746).
  5. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.
  6. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

Виды жилых помещений

Объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Данное определение дано в ст. 15 ЖК РФ.

При этом оно не является единственным в законодательстве РФ. В п. 10 ст. 5 УПК РФ жилым помещением назван индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания.

В ст. 16 ЖК РФ выделяются следующие виды жилых помещений:

  1. Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
  2. Квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
  3. Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Обратим внимание на тот факт, что в указанной статье выделено такое жилое помещение, как комната. Кроме того, в ряде статей ЖК РФ определен правовой статус коммунальной квартиры, права собственников комнат в коммунальной квартире, а также названы иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений. То есть в тексте ЖК РФ используется понятие коммунальной квартиры. Исходя из этого, можно говорить о том, что коммунальная квартира также представляет собой жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности.

К предоставляемому гражданам для проживания жилому помещению предъявляются определенные требования. Ранее они содержались в ст. ст. 40, 52 ЖК РСФСР. В действующем ЖК РФ данные нормы отсутствуют. Но при этом в Постановлении СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР», которое было принято на основании ЖК РСФСР, но, тем не менее, не признано утратившим силу с прекращением его действия, установлено, что жилое помещение:

  1. должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям;
  2. предоставляется гражданам на одного человека в размере, установленном субъектом Федерации, и не может быть менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений;
  3. при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов;
  4. предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств;
  5. не подлежит заселению двумя и более семьями, если по своему размеру оно не обеспечивает установленных санитарных требований для проживания более одной семьи.

Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 было утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В части 2 указанного документа содержатся требования, которым, в частности, должно отвечать жилое помещение.

2.  Жилое помещение: признание непригодным для проживания, перепланировка и переустройство его

Жилое помещение должно соответствовать требованиям раздела II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Указанное положение предусматривает (п. 33), что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Также в этом положении предусмотрено (п. 34), что жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Следовательно, жилые помещения со значительным процентом физического износа, с деформированными и/или поврежденными фундаментом и/или стенами являются непригодными для проживания (а многоквартирный дом – аварийным). Приведем некоторые показатели, свидетельствующие о непригодности (аварийности) жилого помещения (многоквартирного дома). Так, согласно п. 2.3. Положения, по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, которое утверждено Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 № 529 (далее – Положение 1985 г.) к непригодным для проживания относятся бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы – 10-20 лет.

Помимо этого, согласно п. 2.2. Положения 1985 г., к непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%, а также каменные дома с физическим износом свыше 70%. Также следует учитывать, что согласно Постановлению Совмина СССР от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», что для жилых зданий с деревянными, брусчатыми стенами установлен процент износа – 2% в год. Следовательно, износ (по нормативам) деревянного дома за пятьдесят лет составит 100%. Значит, если гражданину принадлежит деревянный жилой дом, построенный около 40-50 лет назад, то весьма высока вероятность того, что такой дом непригоден для проживания вследствие износа несущих конструкций и потери ими несущей способности.

Необходимо учитывать, что в результате оценки (исследования) жилого помещения может быть принято одно из следующих решений:

  • о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
  • о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями;
  • о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;
  • о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
  • о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
  • об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Исходя из этого, гражданину (особенно это касается собственника жилья) необходимо добиться того, чтобы принадлежащее ему жилое помещение было признано непригодным для проживания и при этом не подлежащим ремонту (реконструкции) – пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Непригодное для проживания жилое помещение является не подлежащим ремонту реконструкции, если капитальный ремонт жилого помещения экономически и технологически нецелесообразен, т.е. если ремонт такого помещения подразумевает смену стен и фундамента.

Иными словами, если жилому помещению необходим такой ремонт, который означает по существу, постройку нового жилья, то такое помещение признается не подлежащим ремонту (реконструкции). Вопрос о том, подлежит ли жилое помещение ремонту (целесообразен ли такой ремонт), обычно решается в судебном порядке при оспаривании решения межведомственной комиссии (об этом ниже) в ходе проведения строительной экспертизы. Если же жилое помещение признано не отвечающим установленным требованиям, но при этом признано, что ремонт такого помещения возможен, то в такой ситуации собственник жилого помещения не получает никаких возможностей, у него не возникает права на первоочередное улучшение жилищных условий. Ведь согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (в том числе и ремонт). Если жилое помещение признано не отвечающим установленным требованием, но при этом признано, что ремонт такого помещения возможен, то в такой ситуации наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе рассчитывать лишь на временное переселение в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома – ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации (если наймодатель (муниципальное образование) такой ремонт (такую реконструкцию) все же будут проводить).

Перепланировка и переустройство жилых помещений

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по  согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет следующее:

  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  • технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Список закрытый.

Срок для принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании – 45 дней.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях:

  • непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на указанные нарушения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Правовые последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные без соблюдения порядка согласования или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении помещения в переустроенном переоборудованном состоянии принимает решение:

  • в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
  • в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Следует отметить, что сохранение  переоборудований, повышающих качество и благоустроенность жилого помещения, даже если они произведены без согласования, отвечает интересам не только граждан, но и общества в целом. Закон устанавливает административную ответственность за допущенное правонарушение, но не исключает реализации гражданами своих прав на оформление во внесудебном порядке самовольно выполненных переоборудований.

Согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки (п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 ЖК РФ, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании.

3.  Изменение назначения и статуса жилого помещения

В ст. 22. ЖК РФ установлены обязательные условия перевода жилых помещений в нежилые и нежилых – в жилые. Отсутствие данных условий влечет отказ в переводе.

При переводе жилого помещения в нежилое должны соблюдаться следующие условия:

  • доступ к переводимому помещению должен осуществляться без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, либо должна существовать техническая возможность оборудования отдельного входа;
  • переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (к обременениям относятся: сервитут, ипотека, аренда и др.).

Недопустим перевод жилого помещения в нежилое, если переводимое помещение является частью жилого помещения (напр., комната в коммунальной квартире) либо используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, что подтверждается в первую очередь регистрацией в данном жилом помещении.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен в случаях, когда переводимая квартира находится на первом этаже либо выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под ней, нежилые.

Перевод жилых помещений в нежилые может также производиться в связи с признанием помещения непригодным для проживания, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах (критерии см. ниже).

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, когда помещение не может быть признано пригодным для проживания, т. е. помещение находится в ветхом состоянии; в аварийном состоянии; а также помещения, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если помещение обременено правами третьих лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое производится органом местного самоуправления (в субъектах РФ – городах федерального значения – органом исполнительной власти данного субъекта).

Основаниями для отказа в переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое определен ЖК РФ являются предоставление документов в ненадлежащий орган; непредставление всего пакета необходимых документов и/или несоблюдение условий перевода помещений.

Обстоятельства, послужившие основанием отказа в переводе помещения, в обязательном порядке должны быть указаны в соответствующем решении органа, осуществляющего перевод. Отсутствие указания на эти обстоятельства в решении об отказе в переводе помещения является основанием обжалования решения в судебном порядке.

Срок исковой давности – 3 месяца со дня получения отказа в переводе помещения.

  1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случаях:
  • непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
  • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
  1. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
  2. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Пределы пользования жилым помещением

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Однако допускается его использование для осуществления профессиональной деятельности или индивидуального предпринимательства проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Но не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлены Постановлением Правительства от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *