Жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы

1. Организация и деятельность жилищных, жилищностроительных и жилищно-накопительных кооперативов

Помимо покупки жилья на вторичном рынке и покупки квартиры в уже выстроенном доме, процедуру которых регулирует ГК РФ, граждане могут приобрести недвижимость и иными способами, одним из которых является участие в жилищном кооперативе (далее ЖК) или жилищно-строительном кооперативе (далее ЖСК) – разновидностях потребительских кооперативов.

В настоящее время в ст. 123.2 и 123.3 ГК РФ изложены общие положения, регулирующие правовой режим создания и деятельности потребительских кооперативов, к которым наряду с другими относятся жилищные и жилищностроительные кооперативы. Подробная регламентация организации и деятельности таких кооперативов содержится в разд. V ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищностроительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Количество членов жилищного и жилищностроительного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Как отмечает П.В. Крашенинников, жилищные кооперативы создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

Такие кооперативы после государственной регистрации в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов подбирают, а затем приобретают у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новые или капитально отремонтированные жилые дома. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом как объект, а покупатель – принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцами могут быть органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

Следует отметить, что, как правило, дом продается именно как единый объект. Однако возможно заключение нескольких договоров купли-продажи, где объектами являются отдельные жилые помещения. Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 550 и 551 ГК РФ).

В целях более полной защиты прав покупателей установлено правило, из которого следует, что передача многоквартирного дома продавцом и принятие его кооперативом осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать дом считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче многоквартирного дома на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается соответственно отказом продавца от исполнения обязанности передать дом, а покупателя – его принять. Само по себе принятие покупателем дома, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи многоквартирного дома, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на многоквартирный дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты, а именно:

  • а) если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности;
  • б) если продавец является собственником многоквартирного дома, но не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом (дом принадлежит на праве бессрочного пользования), то покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на этом праве предоставлен быть не может. Покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем 3.

Как отмечает П.В. Крашенинников, основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищностроительные кооперативы (далее ЖСК), которые организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации.

При этом данные кооперативы можно разделить на два вида:

  1. создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронажными);
  2. организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.

В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных кооперативов принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Достаточно часты случаи, когда субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления либо заинтересованные юридические лица принимают на себя значительную часть расходов по строительству дома, подведению и подключению объектов инженерной инфраструктуры.

Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищно-строительного кооператива. Органы местного самоуправления не несут ответственность за обязательства кооператива.

Жилищно-строительный кооператив, как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства, используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство. ЖСК могут сами выступать как застройщики, а могут участвовать в качестве инвестора или участника долевого строительства.

Создание кооператива, как правило, проходит в четыре этапа.

На первом этапе по инициативе и с участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится собрание учредителей, желающих объединиться в потребительский кооператив. Если кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления или юридического лица, то собрание организуется самостоятельно.

На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жилищностроительного кооператива, оговариваются возможные места отводов либо приобретения земельных участков под жилищное строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуальных проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать членами кооператива, и членов их семей.

Собрание принимает решение о создании жилищно-строительного кооператива и выбирает из своего состава группу лиц – комиссию либо организационный комитет (оргкомитет), которые должны будут заниматься организационными вопросами до регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для принятия устава.

Возможен вариант, когда инициативная комиссия не выбирается на собрании, а создается до проведения собрания решением органа местного самоуправления либо юридического лица из числа граждан, желающих объединиться в кооператив.

До оформления управленческих структур инициативная комиссия должна выступать по вопросам, связанным с будущим кооперативом, перед органами местного самоуправления и другими организациями. Полномочия по решению организационных вопросов создания жилищно-строительного кооператива необходимо оформлять доверенностью, которая должна выдаваться гражданами, желающими создать кооператив, руководителю инициативной комиссии.

На втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным участком, на котором будет вестись кооперативное жилищное строительство.

Если орган местного самоуправления поддерживает конкретный кооператив, то он проверяет обоснованность решения собрания граждан, желающих объединиться в кооператив, и наличие возможности осуществить жилищное строительство; согласовывает решение собрания об образовании жилищностроительного кооператива; производит отвод земли для строительства дома и при необходимости включает в государственный план проектные и строительно-монтажные работы по возведению кооперативного жилого дома. В таких случаях отвод земли производится, как правило, в районах массового жилищного строительства, имеющих дороги, магистральные сети водопровода, канализации и водоснабжения.

В тех случаях, когда жилищно-строительный кооператив создается без поддержки органов местного самоуправления либо юридического лица, граждане самостоятельно решают вопросы, связанные с отводом земельного участка либо приобретением его в аренду или на праве собственности.

На третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание учредителей, на котором принимается устав жилищно-строительного кооператива.

На четвертом этапе устав, принятый собранием учредителей, и протокол этого собрания представляются в орган государственной регистрации юридических лиц по месту нахождения жилищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.

С момента государственной регистрации кооператив приобретает статус юридического лица, а учредители становятся его членами.

В уставе жилищно-строительного кооператива должны быть обязательно указаны:

  • а) наименование с указанием основной цели его деятельности, а также слово «кооператив». Например, «Юго-западный жилищно-строительный кооператив» либо «Кооператив по строительству и эксплуатации жилья «Вишневый сад»»;
  • б) место нахождения кооператива, которое определяется местом его государственной регистрации;
  • в) порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооператива;
  • г) предмет и цели деятельности кооператива;
  • д) сведения о порядке вступления в члены кооператива;
  • е) порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
  • ж) размер вступительных и паевых взносов;
  • з) состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
  • и) ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
  • к) состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
  • л) порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
  • м) порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Жилищно-строительные кооперативы приобретают гражданские права и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы. В целях формирования исполнительно-распорядительных и контролирующих органов инициативная комиссия созывает общее собрание членов кооператива, на котором избираются правление и ревизионная комиссия кооператива.

Функции заказчика по проектированию и строительству жилых домов жилищно-строительных кооперативов, как правило, выполняет сам кооператив. В тех случаях, когда организации жилищно-строительного кооператива содействуют органы местного самоуправления или юридические лица, функции заказчика могут возлагаться на управления (отделы) капитального строительства органов местного самоуправления или организаций, при содействии которых созданы кооперативы.

Если патронажный кооператив передал функции заказчика, то отношения между кооперативом и управлением (отделом) капитального строительства либо организацией оформляются договором, по которому жилищно-строительный кооператив передает функции заказчика по проектированию и (или) строительству многоквартирного дома со сметной стоимостью по сводному сметному расчету. Управление (отдел) капитального строительства либо соответствующая организация принимает на себя все обязанности заказчика по оформлению и освоению участка строительства, заключению договоров и расчетам с проектной, подрядной и пусконаладочными организациями по обеспечению строительства материалами, оборудованием и т.д. Кооператив, в свою очередь, обязуется внести на специальный счет управления (отдела) собственные средства в установленном соглашением размере.

Жилищно-строительный кооператив вправе контролировать строительство жилого дома, предназначенного для него. Для этой цели кооператив может назначить компетентного в области строительства гражданина либо организацию, возможно члена кооператива, который осуществляет наблюдение за ходом строительства и согласовывает возникающие в процессе строительства вопросы. На указанного гражданина или организацию кооператив в лице председателя правления оформляет доверенность на осуществление возложенных полномочий. Договор по строительству жилого дома должен предусматривать имущественную ответственность сторон за нарушение взятых на себя обязательств.

В тех случаях, когда кооператив самостоятельно осуществляет функции заказчика, правление от имени жилищно-строительного кооператива заключает договор подряда на капитальное строительство со специализированной строительной организацией.

По договору строительного подряда, согласно § 3 гл. 37 ГК РФ, подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика (в данном случае – кооператива) многоквартирный дом, а заказчик – создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную в договоре стоимость работ. В таком договоре, как правило, содержатся условия о выполнении монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся домом работ.

Следует отметить, что подрядчик обязан осуществлять строительство и иные связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой стоимости работ. При отсутствии иных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и смете. Подрядчик производит испытания смонтированного им оборудования, сдает рабочей комиссии жилой дом.

Заказчик, в свою очередь, обязан своевременно передать подрядчику проектно-сметную документацию, оборудование, материалы и пр., предоставить для строительства земельный участок, обеспечить открытие и финансирование строительства, принять от подрядчика по акту рабочей комиссии законченное строительством жилье.

В соответствие со ст. 123.1 ЖК РФ, жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

  1. количество членов жилищно-строительного кооператива;
  2. разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
  3. права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищностроительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
  4. местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
  5. количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
  6. предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

Жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

  1. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  2. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  3. документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
  4. протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
  5. документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
  6. заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищностроительного кооператива;
  7. иные документы, предусмотренные ЖК РФ, уставом жилищностроительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Как указывает П.В. Крашенинников, рассматриваемая форма жилищной кооперации существенно отличается от жилищно-строительных кооперативов. Первым отличием является то, что при организации жилищного кооператива не требуется прохождения такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным приобретаемым жилым домом.

Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов: жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный – возводит жилые дома, т.е. в первом случае имеет место первоначальный способ возникновения права собственности, а во втором – производный.

Третье отличие вытекает из второго и связано с разными способами приобретения дома. У жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.

Из изложенного следует, что указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели – удовлетворение жилищнобытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.

Жилищный накопительный кооператив (далее ЖНК) – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова «жилищный накопительный кооператив». Юридические лица, не отвечающие требованиям настоящего Федерального закона, не вправе использовать в своих наименованиях слова «жилищный накопительный кооператив».

Жилищно-накопительный кооператив действует на основании положений Федерального закона от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», а не глав 11–12 Жилищного кодекса. Число членов кооператива не может быть менее чем 50 чел. и более чем 5000 чел. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса – в ЖСК.

В соответствие со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», члены кооператива имеют право:

  1. участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;
  2. пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;
  3. выбирать форму участия в деятельности кооператива;
  4. давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;
  5. получить от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом;
  6. пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;
  7. участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им в соответствии с настоящим Федеральным законом предпринимательской деятельности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
  8. получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и в объеме, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и уставом кооператива;
  9. передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива;
  10. завещать пай;
  11. получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая;
  12. обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;
  13. получить жилое помещение в собственность;
  14. приобретать иные права, предусмотренные федеральными законами и уставом кооператива.

В соответствие со ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», члены кооператива обязаны:

  1. соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные федеральными законами и уставом кооператива;
  2. своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции;
  3. не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;
  4. исполнять иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и уставом кооператива.

Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Ему на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. После выплаты взноса он приобретает права и на общую площадь, имеющуюся в кооперативе.

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

В случае невнесения гражданином вступительного членского взноса или первого платежа в счет паевого взноса в течение трех месяцев со дня внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр юридических лиц единоличный исполнительный орган кооператива обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, заявление об аннулировании сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в едином государственном реестре юридических лиц. Исключение из членов кооператива возможно только в судебном порядке, а не лишь по решению общего собрания.

Таким образом, порядок регистрации членства в ЖНК более строгий и четкий, чем в ЖК или ЖСК.

Деятельность ЖНК вообще более четко и подробно прописана в законе, чем деятельность ЖК или ЖСК, поэтому ЖНК выглядит более безопасной формой вложения средств в приобретение недвижимости. В законе, в частности, указано, что член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств, в то время как член ЖСК по-прежнему будет владеть только лишь паем.

Кроме того, ЖНК должны соблюдать финансовые нормативы, свидетельствующие о их финансовой устойчивости.

И ЖСК и ЖНК предусматривают наследование пая, возможно сдачи жилья в наем, временного проживания в нем третьих лиц, перехода пая от одного члена к другому.

Как указывает П.В.Крашенинников, кооператив может быть ликвидирован:

  • а) по решению общего собрания его членов;
  • б) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) или деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Заявление с требованием о ликвидации кооператива по вышеназванным основаниям может быть подано в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.

Таким образом, ЖК, ЖСК и ЖНК – это не форма покупки квартиры, а форма инвестирования в недвижимость с соответствующими рисками.

2. Возникновение права собственности на жилое помещение у членов жилищных, жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов

На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищностроительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

Как отмечает П.В. Крашенинников, имеются три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан – членов кооператива и прекращения такового у юридического лица — кооператива:

  1. членство в кооперативе;
  2. пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
  3. полная выплата паевого взноса.

В цивилистической литературе указывалось на то, что взаимодействие юридических фактов, составляющих систему, приводит к тому, что отдельные промежуточные правовые последствия возникают еще до окончательного завершения процесса становления правоотношения, в рассматриваемом вопросе – до возникновения права собственности. Это положение в полной мере подтверждается в данных отношениях: право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права1.

До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после – гражданин.

В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

На первый взгляд данное суждение представляется вполне убедительным. Однако при более глубоком рассмотрении проблемы следует прийти к выводу, что здесь принят во внимание лишь отдельный юридический факт (полная выплата паевого взноса) вне всякой связи с другими фактами, вместе представляющими юридический (фактический) состав.

Представляется, что рассматривать данный вопрос следует применительно к двум категориям членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов: тем, у которых процесс выплаты паевых взносов продолжается, и тем, кто внес паевые взносы до вступления в силу нормы, наделяющей их правом собственности.

В рассматриваемом вопросе интерес гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, – это улучшение своего жилищно-бытового положения. Цель – получение и дальнейшее проживание в жилом помещении, которое соответствует составу семьи и паевому взносу, и в будущем – владение, пользование и распоряжение своей квартирой.

Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии – для приобретения на него права собственности.

Большие трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона о собственности в СССР – первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенность рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.

С 1 июля 1990 г. факт полной выплаты паевого взноса влечет наделение члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает.

В связи с принятием названных законодательных актов граждане – члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений. По исполнению фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права — права собственности. В отличие от этого член жилищного или жилищностроительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Такой член кооператива имеет ограниченное право распоряжения.

Как правило, члену ЖК (ЖСК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖК (ЖСК) о том, что он полностью оплатил свой пай. На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру. После оформления права собственности на квартиру член ЖК (ЖСК) вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который по договору купли-продажи или в качестве наследника получил в собственность квартиру в доме ЖК (ЖСК), вправе вступить в его члены.

Крашенинников П.В. указывает, что после выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.

Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество теперь принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (ст. 289 и 290 ГК РФ).

Во-вторых, несмотря на то что ст. 14 Вводного закона к ЖК РФ отменена, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, полагаем, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья.

Рассматривая современные (ранее не известные науке и законодательству) основания возникновения права собственности на жилые помещения, нельзя не обратить внимание на обстоятельство, которое нередко встречается в жизни и является скорее исключением, чем правилом, однако любое исключение должно быть урегулировано, а отношения, с ним связанные, упорядочены. Речь идет о нежелании некоторых граждан становиться собственниками тех жилых помещений, в которых они проживают.

Широко известны случаи отказа граждан приватизировать занимаемые по договору найма жилые помещения, что вполне соответствует принципу добровольности приватизации жилья. Более того, имеются далеко не единичные случаи «расприватизации» жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Это означает, что часть граждан не желает иметь используемое ими жилище на праве собственности. Объяснить такую позицию можно различными обстоятельствами, однако в нашем случае дело не в их объяснении, а в самом факте существования таковых.

С большой долей вероятности можно говорить и о том, что есть определенное число граждан, проживающих в домах жилищных и жилищностроительных кооперативов и не желающих быть собственниками занимаемых жилых помещений. Другое дело, что у таких лиц на сегодняшний день нет юридической возможности отказаться от возникновения права собственности и при этом оставаться пользователями жилища на основании членства в жилищном либо в жилищно-строительном кооперативе и тем более нет возможности «вернуть» жилище прежнему владельцу – кооперативу.

Таким образом, те граждане, которые решили удовлетворять свои жилищно-бытовые потребности путем жилищной кооперации, но при этом не желают быть собственниками жилых помещений, должны иметь право объединяться в такие кооперативы, где полная выплата паевых взносов не будет означать возникновение права собственности у членов кооперативов и прекращение соответствующего права у кооператива.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *