Возникновение и прекращение права собственности на жилое помещение

 1.  Основания возникновения права собственности на жилое помещение

Приватизация жилья, осуществляемая в России с 1991 года – грандиозное перераспределение собственности на значительную долю национального достояния, которым является созданный в стране жилищный фонд.

Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая и ведомственный.

Не подлежат приватизации жилые помещения:

  • предоставленных по договорам найма после 01.03.2005 г.;
  • находящиеся в аварийных домах;
  • в домах закрытых военных городков;
  • в специализированных домах (гостиницы, общежития предприятий, интернаты для инвалидов, престарелых, ветеранов и др.);
  • в домах производственного назначения, в школах, больницах, на территории пансионатов, домов отдыха, пионерских лагерей, детских дошкольных учреждений;
  • занимаемые гражданами, включенными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободившими жилое помещение.

Приватизация жилых помещений в домах, включенных в государственные списки памятников истории и культуры, осуществляется при условии, что архитектурно-художественные элементы интерьера квартир в собственность граждан не передаются.

Участники приватизации. Право на бесплатную приватизацию жилых помещений имеют все проживающие в них по договорам социального найма (в том числе и отсутствующие, осужденные) взрослые граждане и несовершеннолетние только один раз. Исключение  составляли несовершеннолетние: став собственником занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, они сохраняли свое право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетнего возраста (действовало до 01.01.2007 года).

За несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет сделку приватизации жилья осуществляют родители, усыновители или опекуны. Отказ детей от участия в приватизации жилья возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки сами с согласия родителей, усыновителей или опекунов. Если в квартире проживают исключительно одни несовершеннолетние, то приватизация жилья и любые сделки с ним должны осуществляться с предварительного письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Интересы осуществляющих дееспособных членов семьи и их несовершеннолетних детей представляют доверенные лица по нотариально удостоверенной доверенности, выданной для совершения действий, связанных с приватизацией указанного в ней жилого помещения.

В случае помещения несовершеннолетнего в детское или воспитательное учреждение его администрация, родители или опекуны обязаны в течение 6 месяцев оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.

Принципы и условия приватизации жилого фонда:

  • добровольность приобретения гражданами жилой площади в собственность;
  • однократность;
  • бесплатность передачи занимаемых гражданами помещений, полученных до 01.01.2005 года, в соответствии с усыновленным размером и учетом потребительских качеств жилого фонда;
  • владение, пользование и распоряжение приватизированным жильем по своему усмотрению;
  • оплата расходов по обслуживанию и ремонту приватизированного жилья производится собственниками по тем же ставкам, которые установлены для государственного и муниципального жилого фонда.

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года для улучшения жилищных условий, сохраняют право получения квартир по договору социального найма. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам и иным категориям граждан, признанных законами РФ или субъектов РФ, нуждающимися в жилых помещениях.

Приобретение вновь полученного жилого помещения в собственность осуществляется по желанию граждан после получения ордера на его заселение.

Размер бесплатно передаваемых гражданам в собственность жилых помещений определяется местными органами власти, но не менее 18 м2 на человека и дополнительно 12 м2 на семью с учетом потребительских качеств жилья.

При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья на следующих условиях:

  • если ранее приватизированные ими квартиры переданы безвозмездно местным органам власти, то гражданам бесплатно передается площадь по нормативу и со средним уровнем потребительских качеств в данном населенном пункте;
  • в иных случаях отчуждения ранее приватизированной квартиры, оцененной ниже стоимости эквивалента, гражданам бесплатно площадь стоимостью в размере этой разницы. Аналогично решаются вопросы в отношении выехавших членов семьи собственника приватизированной квартиры.

Факт приобретения в собственность жилья по прежнему месту жительства в размере менее бесплатно передаваемого норматива должен быть подтвержден актом оценки стоимости приватизированного жилого помещения.

Жилые помещения до 2001 года можно было приватизировать в одну из четырех форм частной собственности:

  • общую совместную – без определения долей участников приватизации;
  • индивидуальную – единственным собственником становится один из членов семьи, на имя которого оформляется договор передачи;
  • общую долевую – все члены семьи, принявшие участие в приватизации, имеют определенные доли (обычно равные) в общей жилой площади;
  • долевую – с определением долей в коммунальных квартирах.

С мая 2001 г. законе «О приватизации жилищного фонда РФ» были внесены изменения, в соответствии с которыми жилье может предоставляться в собственность одного из совместно проживающих лиц (остальные должны дать на то письменное согласие) либо в общую собственность с определением доли каждого участника. Поправка фактически отменила вариант владения общей собственностью без выделения долей: ведь в случае смерти одного из собственников квартиры по этой поправке доли теперь выделяются автоматически, причем поровну между всеми владельцами, включая умершего.

Поскольку в соответствии с п.3. ст. 244 ГК РФ договором может быть установлена только долевая собственность, образование совместной на приватизированное жилье не допускается с 31 мая 2001 года.

Супруги также не могут установить совместную собственность, поскольку полученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым имуществом. Определенная договором доля в праве общей собственности – личное имущество каждого супруга. В случае ее возмездного отчуждения постороннему лицу требуется несогласие другого супруга, как при распоряжении совместной собственностью, а соблюдение преимущественного права его покупки.

Любой из членов семьи имеет право отказаться от участия в приватизации в письменном заявлении о приватизации жилого помещения и сохранить за собой право приватизации другого впоследствии полученного жилья.

При приватизации коммунальных квартир места общего пользования передаются в общую долевую собственность граждан, участвующих в приватизации. Доли определяются пропорционально занимаемой каждой семьей жилой площади или в равных долях.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть предоставлено по социальной норме следующим гражданам:

  • проживающим в этой квартире:
    • по договору социального найма нанимателем или собственником, если они признаны малоимущими и нуждающимися в жилой площади, либо имеют площадь меньше нормы;
    • по договору купли-продажи гражданам, обеспеченным общей площадью меньше нормы;
  • иным гражданам по договору социального найма в установленном порядке.

 

При помощи приватизации был сформирован первичный рынок жилья в Российской Федерации.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками или членами данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Данное правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственниками права.

Деприватизацию можно было до мая 2002 года провести тремя способами:

  • расторгнуть договор передачи квартиры в собственность по соглашению;
  • обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора о приватизации жилья недействительным на основании, предусмотренном ст. 166-179 ГК РФ. При положительном решении граждане вновь получают ордера на вселение уже как наниматели;
  • подать в место где оформлялась приватизация заявление с просьбой принять в дар в муниципальную собственность приватизированную жилую площадь и выдать на нее ордер.

С 2002 года, после внесения изменений в закон о приватизации, граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами.

При подаче заявления необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорт всех членов семьи;
  • подлинник договора передачи квартиры в собственность;
  • свидетельство о собственности на жилье;
  • справку о прописке;
  • справку об инвентаризационной оценке квартиры.

Договор дарения удостоверяется нотариусом, а затем нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в учреждении юстиции. После этого бывший собственник квартиры становится нанимателем муниципального жилья.

Приобретение жилого помещения в ЖК и ЖСК

Определение жилищно-строительного кооператива дано в статье 110 ЖК РФ.

Жилищный или жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, приобретении, реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Жилищные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ). Действие положений, регулирующих порядок их образования и деятельности, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются федеральными законами.

Членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК). Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно части 1 статьи 113 ЖК РФ, устав жилищного кооператива должен содержать сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, выхода из него, выдачи паевого взноса и иных выплат, о размере, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств внесения паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля над деятельностью кооператива, о порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать и другие положения, не противоречащие Жилищному кодексу и иным федеральным законам.

В соответствии со статьей 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива проводится в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица (ч. 1 ст. 111 ЖК РФ). Категории граждан, указанных в статье 49 ЖК РФ (малоимущие граждане), имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов или органов местного самоуправления.

Положение части 1 статьи 111 ЖК РФ корреспондирует положению абзаца 6 пункта 2 статьи 26 ГК РФ, согласно которому по достижении возраста 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. Однако действующие в настоящее время законы о кооперативах – Федеральный закон от 8 мая 1996 г. № 41-ФЗ «О производственных кооперативах», Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» – не применяются к специализированным потребительским кооперативам, в том числе жилищным.

В настоящее время действует Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах», который определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан – своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов. Этот Закон устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан – членов жилищных накопительных кооперативов. Пункт 1 статьи 5 Закона предусматривает, что членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет.

Если гражданин приобрел полную дееспособность до достижения возраста 16 лет в результате вступления в брак (п. 2 ст. 21 ГК РФ), он может стать членом кооператива. Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 12 Семейного кодекса России, порядок и условия, при наличии которых вступление в брак в виде исключения с учетом особых обстоятельств может быть разрешено до достижения возраста 16 лет, могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации.

Членами потребительского кооператива могут быть коммерческие и некоммерческие юридические лица, в том числе унитарные предприятия и учреждения (с учетом положений ст. 295, 297, 298 ГК РФ о возможности распоряжения имуществом государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в том числе казенными и учреждениями). Жилищный кодекс не определяет особенностей участия юридических лиц в кооперативах, в связи с чем нормы о физических лицах распространяются и на юридические лица в той части, в которой не противоречат их правовому положению.

Например, юридические лица вправе приобретать жилые помещения не по договору найма, а лишь по договору аренды.

К гражданам, имеющим преимущественное право на вступление в жилищный кооператив, организованный при содействии органов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов или органов местного самоуправления, относятся следующие лица:

  • малоимущие граждане, признанные по установленным Жилищным кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях;
  • иные определенные федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории граждан, признанных по основаниям, установленным Жилищным кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации нуждающимися в жилых помещениях.

В соответствии со статьей 115 ЖК РФ органами управления жилищным кооперативом являются:

  • общее собрание членов жилищного кооператива;
  • конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
  • правление и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива считается общее собрание его членов (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива; его решение считается принятым, если за него проголосовало более 1/2 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более 3/4 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля над его деятельностью. Решение общего собрания оформляется протоколом.

Согласно статье 121 ЖК РФ, гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в его правление заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Это заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признаются членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Например, приобретая квартиру, находящуюся в таком доме, по договорам о передаче права собственности (купля-продажа, дарение, мена, рента), по наследству, о реорганизации (в отношении юридических лиц), гражданин или юридическое лицо могут подать заявление о приеме в кооператив.

Особенности наследования прав, связанных с участием в потребительском кооперативе, регулируется статьей 1177 ГК РФ, в соответствии с которой в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Наследник члена жилищного кооператива имеет право быть принятым в члены жилищного кооператива; ему не может быть отказано в приеме в члены кооператива. Если наследников несколько, все они участниками кооператива могут не стать. Члены кооператива имеют право решать, кого из них принять в кооператив; остальные наследники должны получить причитающиеся им суммы паенакоплений либо имущество в натуре. Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива, а также порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре определяются законодательством о потребительских кооперативах и учредительными документами соответствующего кооператива.

Гражданин или юридическое лицо не могут быть принуждены к вступлению в кооператив. Например, приобретение квартиры не является основанием для принуждения нового собственника к вступлению в кооператив вместо прежнего владельца.

Итак, гражданин или юридическое лицо, желающие стать пайщиками, подают в правление жилищного кооператива заявление в письменной форме о приеме в кооператив. В заявлении гражданина должны быть указаны его фамилия, имя, отчество и место жительства; в заявлении юридического лица – его наименование, место нахождения и банковские реквизиты. За нарушение сроков рассмотрения заявления, предусмотренного частью 2 статьи 120 ЖК РФ, законодательство не устанавливает никакой ответственности правления и общего собрания (конференции) членов кооператива. Лицо, подавшее заявление, может стать членом кооператива не ранее утверждения решения правления о принятии в члены кооператива общим собранием (конференцией) и уплатой взноса. Лица, принятые в кооператив и внесшие взносы, получают документ, удостоверяющий их членство.

Жилищный кооператив отличается от жилищно-строительного кооператива тем, что не строит здание, а приобретает уже готовое. Членом ЖСК можно стать, вступив в члены ЖСК при его учреждении, и получить квартиру в построенном ЖСК доме или вступить в уже действующий ЖСК путем приобретения квартиры в доме ЖСК или получения ее при помощи обмена.

Приобрести квартиру можно, например, купив ее или получив в наследство. Если пай выплачен полностью, то новый собственник квартиры не обязан вступать в члены ЖСК (это его право, но не обязанность). Если он захочет вступить в члены ЖСК, а ему будет в этом отказано, то он вправе оспорить такое решение в судебном порядке. Вообще, относительно членства в ЖСК действует принцип добровольности: в любое время любой член ЖСК (с полностью выплаченным паем) может выйти из членов этого кооператива. Поскольку член ЖСК имеет право на информацию о деятельности кооператива и право участвовать в его деятельности, то членство в ЖСК весьма полезно.

Согласно статье 124 ЖК РФ, гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Право на пай члена жилищного кооператива. В соответствии со статьей 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Правовое регулирование пользования жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов имеет особенности. На квартиры ЖСК может быть два вида собственности в зависимости от того, полностью ли выплачен пай: квартиры ЖСК с невыплаченным паем (или неполностью выплаченным) являются собственностью кооператива, с полностью выплаченным паем – собственностью члена – пайщика кооператива.

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может превышать двух месяцев со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива (ст. 132 ЖК РФ).

2.  Основания прекращения права на жилое помещение

Условия прекращение права собственности по воле собственника:

  1. совершение собственником сделок по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение);
  2. отказ от права собственности (это можно сделать путем объявления об этом публично или путем совершения фактических действий, свидетельствующих о намерении отказаться от права собственности (уничтожение вещи, выброс на помойку и т.п.).

Прекращение права собственности помимо воли собственника возможно только в случаях, прямо указанных в законе. По общему правилу, прекращение права собственности помимо воли собственника допускается только с возмещением собственнику убытков, причиненных изъятием вещи, и это предусмотрено для следующих оснований прекращения права собственности:

  1. принудительное отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (например, гражданин недееспособен, а к нему по наследству перешло охотничье ружье);
  2. отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
  3. принудительный выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей;
  4. реквизиция – принудительное изъятие государством имущества собственника в государственных или общественных интересах с выплатой стоимости имущества, реквизиция допускается только по решению государственных органов в случае стихийных бедствий, аварий и иных чрезвычайных ситуаций. При прекращении обстоятельств чрезвычайного характера собственник вправе требовать возврата сохранившегося имущества;
  5. национализация – принудительное обращение в собственность государства имущества граждан или юридических лиц на основании специального закона о национализации с возмещением собственнику стоимости имущества и других убытков;
  6. принудительный выкуп домашних животных (при ненадлежащем обращении с ними) лицом, предъявившим такое требование в суд.

Прекращение права собственности помимо воли собственника, но без возмещения убытков, причиненных изъятием вещи, происходит в следующих случаях:

  1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника. По общему правилу, это происходит по решению суда, и имущество собственника продается с публичных торгов, а вырученные средства передаются кредиторам.
  2. Конфискация – безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное правонарушение.
  3. Гибель вещи всегда прекращает право собственности, но если установлены виновные в этом лица или вещь была застрахована, собственник может получить компенсацию за понесенные убытки.
  4. Смерть гражданина или прекращение (ликвидация или реорганизация) юридического лица прекращают право собственности этих субъектов, однако эти обстоятельства одновременно могут являться основаниями для приобретения права собственности других лиц (наследников и пр.).

Прекращение права собственности на жилое помещение в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

В ст. 32 ЖК РФ говорится о правовых гарантиях для собственника жилого помещения в связи с изъятием (принудительным отчуждением) у него данного жилого помещения.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В данном случае речь идет о частях жилого дома или квартиры (ст. 16 ЖК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данное решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего его изъятия должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия последнего.

Собственник жилого помещения с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. При этом собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с его собственником. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья (в случае если указанным выше соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность иного), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него и оформлением этого права, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об его изъятии либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления по данному вопросу.

Из сказанного очевидно, что в ст. 32 ЖК РФ речь идет, по существу, о принудительном изъятии имущества, в дан¬ном случае жилого помещения. Однако этот вопрос пред¬лагается решать в основном путем выкупа имеющегося у гражданина жилья, ориентируясь на его рыночную стоимость. При этом собственнику должны быть возмещены другие убытки (расходы), перечисленные в ч. 7 данной статьи, а вопрос об обеспечении другим жильем он должен решать самостоятельно. При этом не говорится о целевом использовании средств, которые получит собственник в порядке компенсации за изъятое жилое помещение. Поэтому не исключена возможность их использования на иные цели, что будет означать утрату права на данное жилое помещение и вообще лишение права на жилище. В связи с этим необходимы правовые гарантии применения указанных средств только на строительство или приобретение другого жилого помещения. Спорные вопросы подлежат разрешению в судебном порядке, если не достигнуто соглашение между собственником и публично-правовым образованием (Российской Федерации, субъектом РФ или муниципальным образованием), в интересах которого изымается земельный участок и соответственно жилое помещение.

Следует отметить, что ч. 3 ст. 35 Конституции установлено: «…принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». В ст. 49.3 ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление собственнику в этих случаях равноценного жилого помещения (т.е. выделение жилья в натуре либо иной компенсации). Согласно ранее действовавшему законодательству и правоприменительной практике, данный вопрос решался с согласия собственника (гражданина) и, как правило, путем предоставления равноценного     жилого помещения. Правда, содержание понятия «равноценное жилое помещение» за истекшие годы (статья была внесена в ЖК РСФСР в 1991 г.) существенно изменилось. Первоначально под ним понималось такое же жилье по площади, количеству комнат и т.п., а в последние годы исходной точкой стала служить и стоимость квартиры. К сожалению, эти принципы, в частности о решении данного вопроса путем выделения другого (равноценного) жилья, не нашли отражения в ст. 32 ЖК РФ, что существенно ограничивает жилищные права граждан.

Касаясь принудительного изъятия у граждан жилых помещений, необходимо отметить, что правила о выкупе жилых помещений в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд могут быть применены не только, когда строения, находящиеся на участке, подлежат сносу, но и когда их дальнейшее использование по назначению становится невозможным. Кроме того, следует подчеркнуть, что принудительное изъятие земельного участка допускается только для государственных и муниципальных нужд, в пользу частного лица оно производиться не может.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Таким образом, введен новый порядок, устанавливающий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (своими силами или за свой счет) осуществить снос или рекон¬струкцию аварийного жилого дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствующей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся правом на социальное жилье, имеют возможность получить в установленном порядке другое жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жилья и самостоятельно его снести. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать, они также должны решить самостоятельно. Иными словами, нормы ч. 10 ст. 32 ЖК РФ не предусматривают каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилище. Они вправе за свое жилье получить лишь денежную компенсацию в соответствии с ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ, т.е. выкупную цену за аварийное жилье.

В случае если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, допускается только с согласия собственника.

Данные вопросы нашли отражение в п. 20-22 постановления Пленума № 14, согласно которым судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

  1. Нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитии положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
  2. Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, т.е. органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. 279-283 ГК РФ, ст. 9-11,49,55, 61, 63 Земельного кодекса РФ).
  3. Обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, ч. 10-11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

  1. Соблюдение предусмотренной ч. 2-4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его  государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

При этом, исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

  1. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения.
  2. Если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (ст. 47 ГПК РФ).
  3. Принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле, исходя из норм ч. 3 ст. 45 ГПК РФ, должен быть привлечен прокурор.
  4. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

  1. Требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

По смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения).

  1. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу ч. 4 ст. 32 ЖК РФ только с согласия собственника.
  2. Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Судам надлежит иметь в виду, что государственная регистрация решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности нести бремя содержания жилого помещения (ст. 209 ГК РФ, ч. 2-4 ст. 30, ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (т.е. межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан), и об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, применяются нормы ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Необходимо обратить внимание судов на то, что ЖК РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

3.  Права иных лиц на жилое помещение собственника

В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 указанной статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 — 4 настоящей статьи.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

В соответствии со ст. 33 ЖК РФ право пользования жилым помещением принадлежит лицам, пользующимся жилым помещением на основании завещательного отказа. Положение о завещательном отказе предусмотрено ст. 1137-1138 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 1137 «завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ)». Таким образом, завещательный отказ – это вид завещательного распоряжения, содержащийся в завещании. Завещательный отказ можно рассматривать как обременение прав, поскольку сохраняет силу при переходе права собственности на имущество, в отношении которого установлен: «При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу» (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Содержание завещательного отказа определяет объем и срок его действия. В соответствии с законом завещательный отказ в отношении жилого помещения может обязать наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Особенностью завещательного отказа является то, что законодатель не предусматривает его обязательной регистрации в качестве обременения недвижимого имущества. В силу ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникшего из завещательного отказа.

Следует отметить, что завещательный отказ в отличие от завещания действителен в течение трех лет. Таким образом, может возникнуть определенная проблема в связи с отсутствием государственной регистрации завещательного отказа при отчуждении жилого помещения наследником третьему лицу. Последнее, являясь добросовестным приобретателем, не может проверить наличие в жилом помещении лиц, сохраняющих право пользования таким помещением после перехода права собственности на него.

Лицо, пользующееся жилым помещением на основании завещательного отказа, обладает правом пользования таким помещением наравне с собственником жилого помещения. Право отказополучателя ограничивается только пользованием жилым помещением в качестве места проживания. Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, его собственник также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

Когда гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проводит необходимый ремонт, по требованию собственника жилого помещения он подлежит выселению на основании решения суда.

Завещательный отказ может быть установлен на определенный срок, при этом определяться данный срок может по-разному — как указанием на период или дату (абсолютно определенный срок), так и указанием на какое-либо событие (относительно определенный срок). Если действие завещательного отказа не ограничено каким-либо сроком, то он будет действовать в течение жизни гражданина – отказополучателя или периода существования юридического лица – отказополучателя.

Завещательный отказ является личным правом отказополучателя.

Данное положение говорит о том, что право завещательного отказа нельзя передать другому лицу. Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства. Однако в завещании может быть назначен другой отказополучатель, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится такого права (ст. 1137 ГК РФ).

Отказополучатель, принявший завещательный отказ, вправе вселиться в жилое помещение, зарегистрировать свое право в реестре недвижимого имущества и пользоваться жилым помещением в качестве места жительства, как и собственник. В случае принятия завещательного отказа отказополучатель, являющийся дееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, обязан соблюдать жилищное законодательство, нести наравне с собственником жилого помещения расходы, связанные с содержанием жилого помещения, в том числе оплатой коммунальных услуг, услуг по ремонту и содержанию жилого помещения и общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Отказополучатель не обладает иными правами в отношении жилого помещения: он не вправе распоряжаться жилым помещением, осуществлять его перепланировку, принимать решение об исключении его из жилищного фонда и т.д. Отказополучатель, как и члены семьи собственника, и иные лица, пользующиеся жилым помещением на ограниченных вещных правах, не вправе вселять без согласия собственника в жилое помещение кого-либо, кроме своих несовершеннолетних детей.

Принятие завещательного отказа рассматривается как право, а не обязанность отказополучателя, поэтому он вправе не принимать завещательный отказ путем оформления отказа у нотариуса или невступления в права в течение трех лет с момента открытия наследства.

пожизненного содержания с иждивением предусмотрен параграфом 4 главы 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ.

В соответствии с данным договором получатель ренты, являющийся физическим лицом, передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, который приобретает обязанности по пожизненному содержанию с иждивением данного гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ)1.

К рассматриваемому договору применяются правила параграфа 3 о пожизненной ренте и общие положения о ренте и пожизненном содержании (параграф 1 гл. 33 ГК РФ).

Несмотря на то, что получатель ренты с момента перехода права на жилое помещение (его регистрации) больше не является собственником жилья, он продолжает пользоваться жилым помещением, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Прекратить право пользования жилым помещением гражданина – получателя ренты можно только с его согласия, а также в случае предоставления ему другого жилого помещения для проживания.

В соответствии с ЖК РФ право пользования жилым помещением гражданина, пользующегося таким помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, относится к вещным правам (ст. 34 ЖК РФ) и регулируется по аналогии с правом лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа.

Таким образом, получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обладает равными с плательщиком ренты – собственником жилого помещения правами в части пользования. Кроме того, если получатель ренты является дееспособным лицом, то он несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением.

Объем прав лица, пользующегося жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, так же как и у большинства других рассмотренных нами лиц, пользующихся жилым помещением на основании ограниченных вещных прав, состоит в наличии у них правомочия пользования. Законодатель не наделяет данных лиц возможностью распоряжаться жилым помещением, правом вселять в жилое помещение третьих лиц без согласия собственника и возможностью передавать свое право пользования третьим лицам.

Как и остальные лица, пользующиеся жилым помещением на основании ограниченных вещных прав, лицо, пользующееся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, вправе зарегистрировать в данном жилом помещении своих несовершеннолетних детей. Регистрация иных лиц независимо от того, состоят ли они в родственных отношениях с получателем ренты, допускается только с согласия собственника.

Право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением можно охарактеризовать как личное и неотчуждаемое право. Законодатель устанавливает, что данное право действует в пределах срока жизни пользователя (а в случае установления определенного срока в завещании или договоре пожизненного содержания с иждивением – в течение такого срока). Право пользования жилым помещением на основании пожизненного содержания с иждивением, как и право пользования на основании завещательного отказа, обладает важным признаком вещного права, которое отсутствует у членов семьи собственника, – правом следования. Наличие данного права предполагает, что ограниченное вещное право рассматривается как обременение права собственности, которое сохраняется на всем протяжении существования вещи независимо от перехода данной вещи к новому собственнику. В отношении вопроса о пользовании жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением и завещательного отказа отсутствует возможность применения к данным лицам положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Кроме того, лицо, пользующееся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, вправе, как и отказополучатель, произвести государственную регистрацию своего права в установленном порядке.

Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.

Право пользования жилым помещением, вытекающее из ограниченных вещных прав, как правило, носит бессрочный характер (за исключением вариантов, когда завещательный отказ установлен на определенный в завещании срок). Вместе с тем данное право может прекратиться по иным обстоятельствам, указанным в законе. Данные обстоятельства могут носить как объективный (без вины пользователя), так и субъективный (при наличии виновных действий пользователя) характер.

Основания прекращения права пользования жилым помещением для лиц, которые не являются собственниками таких помещений, можно также разделить на общие с собственником основания (использование жилого помещения не по назначению, разрушение или порча жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей) и на специальные (утрата родственных отношений с собственником, истечение срока действия завещательного отказа при установлении такого срока, исключение или выход из кооператива до выплаты паевого взноса).

Вне зависимости от того, по какому основанию прекратилось право пользования жилым помещением, лицо, право пользования которого прекратилось, обязано освободить жилое помещение и прекратить им пользоваться. Собственник вправе установить срок для освобождения жилого помещения лицом, право пользования которого прекратилось.

Если, несмотря на требование собственника, лицо, право которого прекратилось, продолжает пользоваться жилым помещением, собственник вправе потребовать его выселения на основании решения суда. Наличие или отсутствие у лиц, утративших право пользования жилым помещением другого жилого помещения, не имеет существенного значения.

Таким образом, законодатель не предусматривает принудительного выселения лица, у которого прекратилось право пользования жилым помещением, на основании только решения собственника. Необходимо установить, действительно ли обстоятельства, с которыми собственник связывает основания прекращения права пользования его жилым помещением, имели место. Поскольку в соответствии со ст. 40 Конституции РФ произвольное лишение жилища не допускается, все обстоятельства, на которые ссылается собственник, должны быть проверены и подтверждены судом.

В отношении лиц, пользующихся жилым помещением в качестве членов семьи собственника, таким основанием будет являться утрата родственных отношений с собственником. Если собственник желает прекратить право пользования своим жилым помещением лицом, которое он более не относит к членам своей семьи, ему необходимо будет доказать, что родственные отношения с таким лицом прекращены.

В судебном порядке будут рассматриваться обстоятельства, которые являются достаточными для юридического прекращения родственных отношений. К таким обстоятельствам, в частности, можно отнести расторжение брака, смерть общих родственников, лишение родительских прав. В остальных случаях суд с учетом всех обстоятельств дела (отказ от ведения общего хозяйства лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства) может вынести решение о прекращении семейных отношений и признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения. В постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» отмечается, что данные обстоятельства должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Также в качестве основания для прекращения права пользования жилым помещением за лицами, пользующимися жилым помещением в качестве члена семьи собственника, рассматривается переход права собственности на жилое помещение к другому собственнику. Такое положение предусмотрено ст. 292 ГК РФ, в которой устанавливается, что право пользования за лицами, являющимися членами семьи бывшего собственника, не сохраняется. Исключение предусмотрено для лиц, указанных в ст. 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ».

Для членов жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов установлено, что выход или исключение из кооператива лиц, не полностью внесших паевой взнос, прекращает право пользования жилым помещением кооператива. Такие лица подлежат выселению на основании ст. 133 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 35 ЖК РФ, если лицо, пользующееся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом п. 4 ст. 31 ЖК РФ, или на основании завещательного отказа, или на основании иных вещных прав, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Данное положение свидетельствует о том, что именно собственник жилого помещения рассматривается как лицо, права которого нарушаются недобросовестным пользователем. Поскольку ответственность за содержание жилого помещения и соблюдение жилищного законодательства лежит на собственнике, законодатель предусматривает ответственность собственника как за собственные действия по соблюдению жилищного законодательства, так и за действия тех лиц, которым собственник предоставил свое жилое помещение в пользование.

Как уже отмечалось, следует разделять основания, по которым собственник принимает решение о предъявлении иска о выселении лиц, пользующихся жилым помещением, в суд. Если вины таких лиц нет, и выселение происходит не по причине нарушения жилищного законодательства, а с целью защиты права собственника, то суды обязаны рассмотреть вопрос о сохранении за выселяемым лицом (лицами) права пользования жилым помещением собственника на ограниченный период для решения жилищных проблем. При установлении вины выселяемых суды не рассматривают данные вопросы. Лица, которые виновно, умышленно, систематически нарушают жилищное законодательство, а также, несмотря на предупреждения собственника и установление срока для устранения нарушения, продолжают данные действия, не могут сохранить право пользования жилым помещением даже при отсутствии у них другого жилого помещения.

Выселение в таких случаях рассматривается как крайняя мера ответственности, поэтому она возможна лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны указанных лиц, а также членов их семьи. В связи с этим суд должен удостовериться, что собственник жилого помещения предупреждал лиц, пользующихся его жилым помещением, об ответственности и предоставлял разумный срок для устранения нарушений.

При наличии фактов, свидетельствующих о злонамеренном и систематическом нарушении жилищного законодательства, а также при отсутствии каких-либо действий, свидетельствующих о том, что лица, пользующиеся жилым помещением собственника, намерены устранить последствия нарушений и соблюдать в дальнейшем нормы жилищного законодательства, суд принимает решение о прекращении права пользования жилым помещением за лицами, не являющимися собственниками.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *