Приобретение жилья в собственность

Приобретение права собственности на жилые помещения, возможно по возмездным и безвозмездным сделкам.

Возмездные сделки – такие, где имеется встречное представление – деньги или товар. Данные сделки в основном и используются в коммерческой деятельности. Безвозмездные сделки не имеют встречного представления.

1. Приобретение жилья в собственность по возмездным сделкам

К данному виду сделок можно отнести сделки по купле-продаже жилых помещений и договор долевого участия в строительстве1.

Полагаем необходимым отметить, что сотрудники противопожарной службы Государственной противопожарной службы после предоставления единовременной социальной выплаты приобретают жилые помещения в собственность, в основном, по возмездным сделкам.

Как отмечает П.В. Крашенинников, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, ренты, простого товарищества2.

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица.

В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного жилья.

Договор купли-продажи осуществляется в соответствие с требованиями ст. 546-558 ГК РФ.

Предметом договора купли-продажи не могут быть квартира или комната, находящиеся под арестом или запрещением. Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя (то есть лица, кому она заложена), а в случае, если договором о залоге установлен запрет на продажу, не может быть продана вообще.

Не может быть продана квартира в доме, признанном аварийным или подлежащим сносу или переоборудованию (ст. 73 ЖК РФ).

Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет и цена договора. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По общему правилу ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п.2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Договор должен содержать обязательную информацию о контрагентах, технические и юридические сведения о жилплощади, в том числе обременение залогом и количество зарегистрированных на жилплощади лиц.

На продажу доли в праве общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире, требуется отказ от преимущественного права покупки другими собственниками.

Сделки по продажи квартиры (доли), собственником которой является несовершеннолетний или недееспособный, совершаются с разрешения Органов опеки и попечительства.

Необходимо отметить, что отчуждение недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, требует удостоверения договора купли-продажи у нотариуса. Также удостоверения у нотариуса требуют сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному продавцу.

Право собственности граждан на жилые помещения, приобретенные до 1 марта 2013 г. возникает после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр). Со 2 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с положениями указанного закона регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, который осуществляется в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). ЕГРН объединил в своем составе ранее действующие Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав. Теперь после проведенной регистрации права выдадут выписку из ЕГРН, содержащую сведения об объекте и зарегистрированном праве. Ранее выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права, которое в настоящее время упразднено.

В заявлении на совершении регистрационных действий, которое оформляет специалист Росреестра, должны быть указаны следующие данные:

  1. персональные данные заявителя – фамилия, имя, отчество, дата и место рождения;
  2. паспортные данные;
  3. данные Свидетельства о рождении, если в сделке участвует ребенок до 14 лет;
  4. данные доверенности, если заявление подает представитель покупателя (продавца);
  5. адрес объекта недвижимости и его кадастровый номер;
  6. какое регистрационное действие необходимо совершить;
  7. в каких долях регистрируется право.

В случае имеющегося жилья для оплаты новой квартиры возможны следующие варианты его использования:

  1. зачет имеющегося жилья;
  2. встречная продажа;
  3. получение кредита под залог квартиры.

Суть зачета состоит в том, что стоимость старого жилья засчитывается как часть оплаты за новую квартиру3. С одной стороны, это избавляет новосела от утомительных и дорогостоящих поисков вариантов продажи имеющейся квартиры (мало найти покупателя, нужно еще помочь ему продать собственное жилье и так далее – длина цепочки может достигать 8–10 и более звеньев). С другой – следует иметь в виду, что инвестор (а тем более подрядчик), как правило, не имеет возможности ждать, пока зачетная квартира найдет на вторичном рынке покупателя. Поэтому он, скорее всего, оценит ее по так называемой ликвидационной стоимости (цена продажи в короткий период времени), которая на 10–15% ниже среднерыночной. Это и является отрицательным моментом данного способа.

При встречной продаже покупателю нового жилья необходимо продать имеющуюся квартиру (самостоятельно или с помощью риэлтерской фирмы) с таким расчетом, чтобы обеспечить возможность отсрочки выезда из нее до получения новой квартиры. Необходимо отметить, что в настоящее время отработаны вполне безопасные и для покупателя, и для продавца схемы встречной продажи, гарантирующие интересы обеих сторон. Однако их реализация требует участия квалифицированного агентства недвижимости или, еще лучше, специализирующегося на сделках с жильем юридической фирмы. Встречная продажа достаточно обременительна для покупателя новой квартиры, особенно если переезд в нее откладывается на достаточно длительный срок. Например, это может быть проведение отделочных, монтажных и других работ в новой квартире по эскизам покупателя. Такие условия значительно снизят цену продаваемой квартиры или создадут необходимость переезда на арендуемую жилую площадь.

Использование кредита под залог квартиры снимает проблему со сроками переезда и позволяет реализовать имеющееся жилье по рыночной (а не ликвидационной) цене. Вместе с тем и здесь есть свои недостатки. Во-первых, кредит, в большинстве случаев, выдается только на 70% стоимости квартиры, что увеличивает размеры дополнительного денежного взноса. Во-вторых, остальную сумму от продажи квартиры продавец получит за вычетом процентов по кредиту (в настоящее время они составляют до 12% годовых).

Право собственности на недвижимость возникает и при совершении таких сделок, как долевое участие в строительстве. Суть долевого участия в строительстве состоит в том, что покупатель жилья осуществляет оплату квартиры заранее, в процессе строительства дома.

Покупатели, они же дольщики, передают свои деньги застройщику, который обязуется построить дом на принадлежащем ему земельном участке. Основным нормативным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и покупателем квартиры, является закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). Его требования защищают интересы, имущество и средства дольщиков, которые вложили в строительство свои деньги. Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливают гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В законе введен запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство.

При этом застройщик (инвестор) предоставляет покупателю существенную скидку от рыночной стоимости квартиры. Размер скидки зависит от степени готовности объекта и от схемы оплаты (единовременная либо с рассрочкой до окончания строительства). Кроме экономии затрат на приобретение жилья, долевое участие имеет и другие преимущества: более широкий спектр выбора квартир, возможность ее перепланировки.

Заключается договор долевого участия в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 20 Закона об участии в долевом строительстве информация о застройщике должна включать в себя следующие данные4:

  1. фирменное наименование, место нахождения застройщика, а также режим его работы;
  2. сведения о государственной регистрации застройщика;
  3. сведения об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица – учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица – учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
  4. сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
  5. виды лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, сведения об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  6. финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. В ч. 2 указанной статьи четко определена обязанность застройщика представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:
  • а) учредительные документы застройщика;
  • б) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • в) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • г) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
  • д) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

При этом застройщик должен представить указанные документы только в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Надлежаще заверенной копией будет считаться либо нотариально заверенная копия, либо копия, заверенная органом, осуществившим государственную регистрацию указанного юридического лица.

В соответствие с п. 2 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Застройщику необходимо указать в договоре:

  • а) лицо, заключающее договор. По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике бывает, что по доверенности договоры подписывают другие руководители компании (директор по продажам, коммерческий и пр.). Если это не генеральный директор, попросите у менеджера компании оригинал доверенности и попросите сделать его заверенную копию;
  • б) полные реквизиты застройщика;
  • в) страхование ответственности застройщика или иной способ обеспечения обязательств застройщика.

В договоре необходимо прописать строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё – с отделкой или без.

Важно обращать внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию.

В договоре указывается цена, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, но только в случае, если это договором предусмотрено. Поэтому в договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера до ввода дома в эксплуатацию. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, и в случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 0,75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, обязанность застройщика – выполнить работу так, чтобы выстроенная квартира (дом) отвечала не только требованиям и характеристикам, которые предусмотрены действующим между сторонами договором, но и соответствовала действующим в строительстве стандартам и нормам.

Как отмечает Д.Е. Гусятникова, в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика5:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  1. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  2. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  3. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  4. в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Нередки случаи, когда застройщик тем или иным образом пытается ограничить свою ответственность, пользуясь тем, что, как правило, текст договора составляется им самим и предлагается в уже разработанной редакции на подпись покупателю, у которого практически не остается выбора. Во избежание таких неправомерных ситуаций в ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Таким образом, сделки по возмездным основаниям являются основным видам сделок по приобретению жилья в собственность.

2. Приобретение жилья в собственность по безвозмездным сделкам

Приобретение жилья в собственность возможно в результате сделок по приватизации, мены, дарения и наследованию.

Как отмечает П.В. Крашенинников, в науке долгое время не было понятия «приватизация». По утверждению Э.С. Савас, впервые такой термин появился в словаре в 1983 г. и в узком смысле означал «превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, автор дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности6.

П.В. Крашенинников также указывает, что «Приватизация жилья» как правовая категория появилась в России на день позже «приватизации предприятий», т.е. 4 июля 1991 г., когда Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В данном Законе под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда полагают, что рынок недвижимости стал возможен вследствие приватизации государственных и муниципальных предприятий и приватизации жилья, регулируемой собственно Законом РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также федеральными и муниципальными нормативными актами, принятыми в развитие и исполнение этих законов7.

Основными принципами приватизации жилья являются:

  1. добровольность, т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет;
  2. бесплатность, т.е. передача прав собственности на жилое помещение осуществляется безвозмездно;
  3. одноразовость, т.е. гражданин вправе участвовать в приватизации жилья только один раз.

В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан РФ, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т.е. нанимателей и членов их семей. В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой – два вида субъектов:

  1. органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;
  2. государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные мероприятия, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан, могут принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.8

В соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда приватизировать можно жилые помещения, находящиеся в государственной, ведомственной или муниципальной собственности, которые удовлетворяют следующим условиям:

  • а) должны иметь минимальные удобства, необходимые для проживания;
  • б) жилой фонд должен относиться к категории, приватизация которой разрешена.

В соответствие со ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации этого права в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

Жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от его размера и стоимости. Оценка жилья при приватизации производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.

В результате возникает общая собственность, когда одним и тем же объектом недвижимости (квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной. Общая совместная собственность на квартиру встречается в договорах приватизации, оформленных до 1 января 1995 г., а также в отношении совместно нажитого в браке имущества супругов. Отличие ее от долевой состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля его на части. Сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе.

С 1 января 1995 г. договора приватизации оформляются только в долевую собственность. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе, и тогда они считаются равными. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами, естественно, не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с единовременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.

При приватизации жилого помещения заключается договор о передаче квартиры в собственность граждан, а право собственности на приватизированное жилье возникает только с момента регистрации договора передачи в органах юстиции. Лица, ставшие собственниками жилой площади в результате приватизации, обладают правом не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться ею по своему усмотрению, т.е. совершить сделки со своим собственным имуществом.

Как отмечает П.В. Крашенинников, жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий9.

Необходимо отметить, что возможен возврат жилой недвижимости из частной собственности в муниципальную или ведомственную в результате «деприватизации», либо «расприватизации».

Деприватизация подразумевает расторжение договора передачи в административном порядке, т.е. по соглашению сторон (собственника недвижимости и местной администрации) в соответствии со ст. 450–453 ГК РФ. В этом случае собственники, желающие вернуть жилье в муниципальный фонд, обращаются в свое домоуправление, где соответствующий договор передачи расторгается. Далее эта сделка проходит госрегистрацию в органах юстиции, и жилая площадь становится опять муниципальной. Расторжение договора передачи таким способом исключает право на повторную бесплатную приватизацию жилой площади данными гражданами (или гражданином)10.

Расприватизация – это признание договора передачи недействительным на основании ст. 168–172 и 175–179 ГК РФ, которое выполняется только в судебном порядке. В этом случае истцом (собственником приватизированной квартиры) должны быть представлены обоснованные доказательства, в соответствии с которыми договор передачи необходимо расторгнуть. Если суд признает доказательства убедительными, то приватизация будет считаться вообще несостоявшейся и истцы имеют право еще раз воспользоваться бесплатным оформлением квартиры в собственность.

П.В. Крашенинников отмечает, что с расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.3

ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Право собственности на меняемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

Согласно ст. 566 ГК РФ, к договору мены применяются соответствующие правила купли-продажи, если они не противоречат существу мены.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

Право собственности на недвижимость возникает и при обмене.

Следует отметить, что мена отличается от обмена. Обмен – более широкое понятие, включающее в себя соответствующее распоряжение неприватизированным жильем, которое граждане занимают по договору социального или коммерческого найма. Сюда же относится и обмен приватизированного помещения на неприватизированное, родственный и принудительный обмен.

Действующий ЖК РФ содержит развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями.

Как указывает П.В. Крашенинников, в качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих. На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю1.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

Не допускается обмен жилыми помещениями:

  1. если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение;
  2. если в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний;
  3. служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития.

Обмен жилыми помещениями запрещается:

  1. если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания;
  2. если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом;
  3. если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

П.В. Крашенинников отмечает, что если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то этот договор дарением не признается11.

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому12:

  • а) объект недвижимости в собственность;
  • б) имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть физические либо юридические лица.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

Юридические лица, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.

Как указывает П.В. Крашенинников, в исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.

В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни.

Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

В ст. 576 ГК РФ указаны ограничения на дарение:

  1. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости.
  2. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.
  3. Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных ст. 382–386, 388 и 389 ГК РФ.
  4. Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 313 ГК РФ.
  5. Дарение посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных ст. 391 и 392 ГК РФ.
  6. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется в простой письменной форме, договор подлежит регистрации и считается заключенным только с ее момента.

Одним из самых распространенных оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения, является наследование.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Как отмечает А.В. Кудашкин, жилое помещение может относиться как к делимым, так и к неделимым вещам. Если оно состоит из нескольких изолированных комнат, то вполне возможен раздел дома или квартиры без ущерба для их целевого использования, так как и после раздела каждая из комнат сохранит свое функциональное назначение. В случае, когда жилое помещение состоит из одной комнаты или двух-трех смежных и планировка его такова, что эти комнаты не могут быть превращены в изолированные (такое имеет место, например, в трехкомнатной квартире, в которой вход в две комнаты – из одной), его следует отнести к неделимым вещам. Согласно ст. 133 ГК РФ – это вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения13.

Согласно п. 3 ст. 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение. Причем независимо от того, пользовался ли он этим жильем при жизни наследодателя. Если жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его получение имеют наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилого помещения (п. 3 ст. 1168 ГК РФ). Эта норма согласуется с правилом о наследовании любой другой неделимой вещи: при отсутствии участников общей с наследодателем собственности преимущественное право на получение данной вещи имеет наследник, постоянно пользовавшийся ею (п. 2 ст. 1168 ГК РФ).

Как указывает П.В. Крашенинников, наследство по действующему законодательству открывается в двух случаях14.

Во-первых, со смертью наследодателя. Сам факт смерти наследодателя документально подтверждается свидетельством о смерти. Такое свидетельство выдается органами записи актов гражданского состояния.

Во-вторых, в случае объявления гражданина умершим. Согласно ст. 45 ГК РФ гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, – в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу соответствующего решения суда. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели.

Согласно ст. 1115 ГК РФ местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории РФ, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если указанное наследство расположено в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящего в его состав недвижимого имущества или его наиболее ценной части, а при отсутствии недвижимого имущества – место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

Наследование по закону имеет место тогда, когда оно не изменено завещанием и наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности (ст. 1141 ГК РФ). Право на обязательную долю в наследстве имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители независимо от содержания завещания и не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из перечисленных при наследовании по закону, так называемая обязательная доля15.

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Выделяют прямую и боковую линии родства. Родство по прямой линии означает происхождение одного лица от другого. Так, родственниками по прямой линии являются родители и дети, дедушки (бабушки) и внуки. Прямая линия родства может быть восходящей от потомков к предкам (внуки, родители, дети) либо нисходящей, т.е. от предков к потомкам (родители, дети, внуки). Боковая линия родства основана на происхождении лиц от общего предка. Например, для родных братьев и сестер общие предки – это отец и мать. Всего действующим законодательством предусмотрено число наследников до шестой степени родства, а наследники всех очередей по закону образуют семь очередей наследования. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников по праву представления (ст. 1146 ГК РФ).

Наследование по завещанию – это распоряжение имуществом на случай смерти, совершенное гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Это односторонняя сделка, которая создает права и обязанности после открытия наследства (ст. 1118 ГК РФ). Завещатель вправе завещать имущество любым лицам, лишить наследства наследников по закону, причем не указывая причин такого решения. Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве. Например, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

Несмотря на то, что наследование является безвозмездной сделкой, закон обязывает лиц, приобретающих чужое имущество путем наследования, нести определенные расходы.

Государственная пошлина уплачивается наследниками за совершение нотариальных действий нотариусами или уполномоченными на то должностными лицами органов исполнительной власти и консульских учреждений РФ за выдачу ими:

  • а) свидетельства о праве на наследство;
  • б) копии свидетельства о праве на наследство;
  • в) протокола, удостоверяющего вскрытие конверта с завещанием и содержащего полный текст закрытого завещания.

Кроме того, госпошлину уплачивает и наследодатель за совершение и удостоверение завещания, а также за распоряжение об отмене завещания.

За получение свидетельства о праве на наследство наследники уплачивают разные денежные суммы:

  • а) наследники первой очереди уплачивают 0,3% от стоимости наследуемого имущества;
  • б) другие наследники 0,6% от стоимости наследуемого имущества.

Как отмечает А.В. Кудашкин, ст. 33 ЖК РФ посвящена вопросам пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Под завещательным отказом понимается возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании (п. 1 ст. 1137 ГК РФ). Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование какой-либо вещи, входящей в состав наследства, в том числе жилого помещения.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определенной частью. Таким образом, в зависимости от условий завещательного отказа гражданин может пользоваться жилым помещением по завещательному отказу как в течение определенного срока, так и бессрочно (в течение жизни).

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами.

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам, если отказополучателю в завещании не подназначен другой отказополучатель (п. 4 ст. 1137 ГК РФ).

Таким образом, приобретение жилья в собственность возможно по безвозмездным сделкам, к которым относятся приватизация, мена, дарение и наследование жилых помещений.

 

Список литературы:

  1. Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Коммерция на рынке недвижимости : учебное пособие / О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ,2011. – 109 с.
  2. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, – 384 с.
  3. Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Коммерция на рынке недвижимости: учебное пособие / О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – 109 с.
  4. Гусятникова Д.Е. Покупка и размен квартиры: Практическое пособие / Д.Е. Гусятникова. – М.: ЮРАЙТ. 2008. – 171 с.
  5. Гусятникова Д.Е. Покупка и размен квартиры: Практическое пособие / Д.Е. Гусятникова. – М.: ЮРАЙТ. 2008. – 171 с.
  6. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2016. – 384 с.
  7. Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Коммерция на рынке недвижимости: учебное пособие / О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – 109 с.
  8. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2016. – 384 с.
  9. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2016. – 384 с.
  10. Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Коммерция на рынке недвижимости: учебное пособие / О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – 109 с.
  11. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2016. – 384 с.
  12. Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Коммерция на рынке недвижимости: учебное пособие / О.М. Дюкова,
  13. Кудашкин А.В. Жилищное право: учебник / А.В. Кудашкин. – М.: Изд. «За права военнослужащих», 2005. – 381 с.
  14. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2016. – 384 с.
  15. Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Коммерция на рынке недвижимости: учебное пособие / О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – 109 с.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *