Практики управления многоквартирным домом

Содержание страницы

1. Регистрационный учет и выдача справок по регистрационному учету

Довольно долгое время на управляющие организации закон относил обязанность активного участия в процессах регистрационного учета граждан. При управляющей организации существовала должность «паспортиста», который вел «паспортный стол». И если собственник или иные лица хотели «прописаться», то они обращались в управляющую организацию.

Сейчас прописка как правовой институт в России отсутствует. Используется либо понятие «регистрация по месту пребывания», либо «регистрация по месту жительства». И в первом и во втором случае процессы администрируются органами, осуществляющими регистрационный учет граждан (МВД, ФМС и т. п.).

Ранее закон относил в качестве обязанности для управляющих организаций вести:

  • — карточки регистрации для регистрации граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства (форма 9);
  • — поквартирную карточку для регистрации граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства (форма 10);
  • — домовые (поквартирные) книги (форма 11) и выдавать по требованию выписки из них.

Эти формы были определены Административным регламентом, утвержденным Приказом ФМС России от 11.09.2012 № 288.

С 17.04.2018 применяется новый Административный регламент, утвержденный приказом МВД России от 31.12.2017 № 984. Им отменены все прежние формы 9–11.

Поэтому у управляющих организаций больше нет законных оснований предоставлять и заверять выписки из несуществующих и не предусмотренных законом форм бланков и документов.

Любые требования у собственников и нанимателей жилых помещений указанных справок компетентными органами (социальными управлениями, отделами субсидий, регпалатами, школами, детскими садами и т. п.) являются незаконными.

Единственная функция, которая в данный момент отнесена законом к управляющим организациям в области регистрационного учета граждан, — функция курьера. В числе Перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713) значатся: уполномоченные лица ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, либо управляющей жилищным фондом организации.

Если собственники обращаются в управляющую организацию с готовыми документами по регистрационному учету, то у управляющей организации есть обязанность передать в 3-дневный срок со дня обращения граждан эти документы в органы регистрационного учета (п. 11 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации от 17.07.1995 № 713).

В нашей практике мы сталкиваемся со множеством ситуаций, когда, несмотря на то что указанные выше формы документов и справок были отменены, они продолжают требоваться отдельными казенными и муниципальными предприятиями, банками и иными юридическими лицами. Из этой ситуации можно выйти двумя путями. Во-первых, дать то, что просит собственник. Что бы вы в этой справке ни написали, она будет являться ничтожной, т. к. данная форма документа отменена законом. Во-вторых, если требование этих справок от казенных (официальных) учреждений (например, школ) носит массовый характер, можно обратиться в прокуратуру, чтобы она выдала муниципалитету представление на изменение муниципальных ненормативных актов и из них была исключена обязанность предоставления отмененных законом документов.

В целом развитие регистрационного учета граждан в последние годы идет в правильном направлении и радует, т. к. отмена этих архаичных форм документов назрела давно. Вести регистрационный учет граждан — это задача государства. Задача управляющей организации — управлять общим имуществом, а не устанавливать количество членов семьи собственника.

2. Реализация внешней расчетно-бухгалтерской аутсорсинговой практики

Бухгалтерский и финансовый учет в управляющей организации может быть реализован:

  • — через использование штатного сотрудник — бухгалтера. В этом случае он ведет учетную политику в организации, осуществляет формирование квитанций и начислений. Плюсы такой модели очевидны: «свой» человек позволяет в режиме рабочего времени решать задачи, которые стоят перед организацией;
  • — через использование аутсорсинговой расчетно-бухгалтерской практики. Внешняя бухгалтерия становится все более привлекательной формой, прежде всего, для небольших ТСЖ, которым держать своего бухгалтера в штате дорого.
  • Суть этой модели такова: управляющая организация заключает договор с другой, которая ведет всю учетную политику, формирует квитанции, проводит все необходимые платежи в пользу контрагентов. При наличии предусмотренной в договоре системы «сдержек и противовесов», т. е. взаимного контроля, такая практика может быть чрезвычайно удобной. Ее преимущества:
  • — полная ответственность внешней бухгалтерии за любые проблемы с надзорными органами в случае ошибок и задержек по предоставлению отчетности;
  • — одновременная интеграция сразу нескольких производственных процессов (учет, начисления, общение с жителями, ведение ГИС ЖКХ и т. п.).

Для крупных управляющих компаний такой формат будет, скорее всего, неудобен. Для небольших ТСЖ (или даже для больших, если на один дом приходится одно ТСЖ) она может быть очень востребованной.

В среднем ведение бухгалтерии на аутсорсинге в доме на 300 квартир (вместе с выставлением квитанций и ГИС ЖКХ) стоит 12–20 тыс. руб. в месяц (в ценах 2019 года). Не всегда получается найти за эти деньги грамотного бухгалтера. Кроме того, на 1 руб. его заплаты будет приходиться 30 коп. налогов и сборов в пользу государства, т. е. вы будете выступать в качестве налогового агента.

Поэтому стоит взвесить все «за» и «против» при определении того формата учетно-финансового администрирования, который будет выбран.

3. Все о персональных данных и законности процедуры их сбора и обработки

Организация, управляющая многоквартирным домом, является оператором персональных данных, и на нее распространяются положения Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

При управлении многоквартирным домом управляющая организация собирает и использует персональные данные (это любая информация, относящаяся прямо или косвенно к определенному или определяемому физическому лицу, т. е. субъекту персональных данных).

Чаще всего такие персональные данные включают: фамилию, имя, отчество; год, месяц, дату рождения; место рождения; ИНН; паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства и адреса фактического проживания; количество проживающих и зарегистрированных в жилом помещении; контактный телефон; электронную почту (имейл), марку и номер транспортного средства; семейное положение; сведения о праве собственности на жилое помещение, сведения о собственниках помещений; размер начисленных жилищно-коммунальных услуг по месту нахождения жилого помещения.

Для реализации требований законодательства о защите персональных данных управляющей организации необходимо:

  1. Обеспечить включение управляющей организации в Реестр операторов, осуществляющих обработку персональных данных. Этот Реестр ведет уполномоченный орган — Роскомнадзор. По состоянию на март 2019 года в нем содержались сведения о почти 400 тыс. операторов персональных данных.

Для подачи уведомления об обработке (о намерении осуществлять обработку) персональных данных необходимо заполнить электронную форму на сайте Роскомнадзора: pd.rkn.gov.ru/operators-registry/notification/form. Уведомлению будет присвоен определенный номер. Затем необходимо распечатать это уведомление, подписать, поставить печать и передать в соответствующий территориальный орган Роскомнадзора по месту регистрации оператора. В течение 30 дней ваша организация появится в Реестре операторов, и вы сможете ее найти по ИНН (п. 4 ст. 22 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).

Уведомление необходимо подавать до начала обработки персональных данных. В законе определен ряд ситуаций, когда подавать уведомление не требуется:

  • — Обработка персональных данных в соответствии с трудовым законодательством (т. е. в связи с заключением трудовых отношений со своими работниками).
  • — Обработка персональных данных в связи с заключением договора, стороной которого является субъект персональных данных, если персональные данные не распространяются, а также не предоставляются третьим лицам без согласия субъекта персональных данных и используются оператором исключительно для исполнения указанного договора.

Довольно редко бывает, когда договоры управления многоквартирным домом заключаются со всеми собственниками одновременно. А значит, останется какой-то процент собственников, чьи персональные данные управляющая организация будет обрабатывать без наличия заключенного договора. Следовательно, она обязана быть в Реестре операторов.

  • — Обработка персональных данных, включающих в себя только фамилии, имена и отчества субъектов. Такие персональные данные находятся, в частности, в выписке из Реестра. Однако фактически управляющие организации не могут обрабатывать только эти данные, и им необходимы сведения о дате регистрации права собственности, количестве собственников по жилому помещению и иная информация, относимая к персональным данным.
  • — Обработка персональных данных без использования средств автоматизации в соответствии с федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, устанавливающими требования к обеспечению безопасности персональных данных при их обработке и к соблюдению прав субъектов персональных данных.

Так, в силу п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ управляющие организации обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме, а также сведения о дате регистрации права и доле в праве каждого собственника. В случае передачи данного реестра третьим лицам (собственникам, которые хотят провести общее собрание) согласие собственников на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, не требуется.

  • — Обработка персональных данных с помощью платежных агентов, т. е. лиц, которые привлекаются кредитной организацией в целях осуществления отдельных банковских операций. Основной функцией платежного агента в данных отношениях является прием от плательщика денежных средств на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с ЖК РФ и осуществление последующих расчетов с поставщиками указанных услуг. За свои посреднические услуги платежный агент вправе взимать с плательщика вознаграждение в размере, определенном соглашением между платежным агентом и плательщиком. Если у управляющей организации заключен договор на внешнюю бухгалтерию с платежным агентом, то согласия на обработку персональных данных от каждого субъекта не требуется (п. 16 ст. 155 ЖК РФ).
  1. Назначить распорядительным актом лицо, ответственное за организацию обработки персональных данных (п. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»). Лицо, ответственное за организацию обработки персональных данных, получает указания непосредственно от исполнительного органа организации, являющейся оператором, и подотчетно ему. Лицо, ответственное за организацию обработки персональных данных, в частности, обязано:
  • — осуществлять внутренний контроль за соблюдением оператором и его работниками законодательства Российской Федерации о персональных данных, в том числе требований к защите персональных данных;
  • — доводить до сведения работников оператора положения законодательства Российской Федерации о персональных данных, локальных актов по вопросам обработки персональных данных, требований к защите персональных данных;
  • — организовывать прием и обработку обращений и запросов субъектов персональных данных или их представителей и (или) осуществлять контроль за приемом и обработкой таких обращений и запросов (ст. 22.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).
  1. Издать (подготовить) регламент в отношении обработки персональных данных, а также иных локальных актов по вопросам обработки персональных данных, предотвращения и выявления нарушений. Регламент должен быть опубликован на сайте управляющей организации (т. к. оператору надлежит обеспечить неограниченный доступ к документу, определяющему его политику в отношении обработки персональных данных, к сведениям о реализуемых требованиях к защите персональных данных) (п. 2 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).
  2. Управляющей организации необходимо получить согласие на обработку персональных данных от каждого собственника, т. к. эти сведения необходимы для эффективной работы с неплательщиками. После отмены поквартирных карточек единственным законным источником информации, например, о регистрации собственника по месту жительства (что необходимо для определения подсудности по спору с должником) может быть только сам собственник. Эту информацию управляющая организация может получить после согласия на обработку персональных данных.

Согласие на обработку персональных данных должно быть конкретным, информированным и сознательным. Она может быть дано субъектом персональных данных или его представителем в любой позволяющей подтвердить факт его получения форме. Согласие может быть отозвано субъектом персональных данных. Согласие в письменной форме субъекта персональных данных на обработку его персональных данных должно включать:

  • а) фамилию, имя, отчество, адрес субъекта персональных данных, номер основного документа, удостоверяющего его личность, сведения о дате выдачи указанного документа и выдавшем его органе;
  • б) фамилию, имя, отчество, адрес представителя субъекта персональных данных, номер основного документа, удостоверяющего его личность, сведения о дате выдачи указанного документа и выдавшем его органе, реквизиты доверенности или иного документа, подтверждающего полномочия этого представителя (при получении согласия от представителя субъекта персональных данных);
  • в) наименование или фамилию, имя, отчество и адрес оператора, получающего согласие субъекта персональных данных;
  • г) цель обработки персональных данных;
  • д) перечень персональных данных, на обработку которых дается согласие субъекта персональных данных;
  • е) наименование или фамилию, имя, отчество и адрес лица, осуществляющего обработку персональных данных по поручению оператора, если обработка будет поручена такому лицу;
  • ж) перечень действий с персональными данными, на совершение которых дается согласие, общее описание используемых оператором способов обработки персональных данных;
  • з) срок, в течение которого действует согласие субъекта персональных данных, а также способ его отзыва, если иное не установлено федеральным законом;
  • и) подпись субъекта персональных данных (ст. 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).

Согласие на обработку персональных данных может быть включено как условие в договор управления многоквартирным домом (Определение Конституционного Суда РФ от 28.01.2016 № 100-О). При этом в силу п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Следуя этой логике, условие на обработку персональных данных с правом его передачи третьим лицам может быть включено в договор, заключаемый при вхождении на объект (многоквартирный дом).

В управленческой практике возникает вопрос, можно ли передавать долги собственника коллекторам. Уступка требованиям кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Таким образом, управляющая компания может передать долги собственника коллектору при условии, что от собственника было согласие на передачу его персональных данных третьим лицам. Такое согласие должно быть подписано либо в составе обязательного условия договора управления многоквартирным домом, либо отдельным документом. В противном случае пострадавший от коллекторов (пусть даже и заслуженно) имеет возможность и право обратиться с иском к управляющей организации, которая передала без его согласия персональные данные коллекторам и взыскать с управляющей организации моральный вред.

Часто встречаются ситуации, когда собственник не дал согласия на обработку персональных данных и не заключил договор управления многоквартирным домом. Однако Роскомнадзор проводит проверку и пытается найти нарушение. Линию защиты управляющая организация может построить так:

  1. Необходимо реализовать все предусмотренные законом процедуры (включение в Реестр операторов, назначение ответственного лица, разработка и опубликование на сайте политики в области обработки персональных данных).
  2. Необходимо придерживаться позиции, что вся обрабатываемая информация берется исключительно из открытых источников, например из выписки из ФГИС ЕГРП, которую может получить каждый.

Государственная политика в области защиты персональных данных идет по пути постепенного ужесточения. Так, 13.02.2019 Постановлением Правительства РФ № 416 были утверждены Правила организации и осуществления государственного контроля и надзора за обработкой персональных данных. Эти правила устанавливают порядок проведения проверок операторов персональных данных. Поэтому начало проведения массовых проверок управляющих организаций и выявление нарушений лишь вопрос времени.

Ст. 13.11 КоАП РФ определяет довольно широкий круг ответственности за различные виды нарушений законодательства в области персональных данных, а суммарный объем всех возможных штрафов достигает почти 300 тыс. руб.

4. Налаживаем эффективную обратную связь с жителями

Управляющие организации теряют дома из-за отсутствия обратной связи, т. е. утраты контроля над ситуацией в многоквартирном доме. Таким образом, диалог с жителями — это не просто установленная законом обязанность, а основа существования вашей организации.

Она обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме:

  • — посредством предоставления возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации;
  • — посредством обращения в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора, предусматривающего возможность обеспечения такого взаимодействия).

Представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального района (либо города при отсутствии его деления на районы), в пешей доступности от многоквартирных домов (не более 3 км пешком) (п. 27 Пра-вил от 15.05.2013 № 416).

Цель приема собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах:

  • — предоставление оперативных ответов на поступающие вопросы;
  • — оказание любой другой помощи собственнику или пользователю помещения, связанной с использованием помещения или общего имущества многоквартирного дома (п. 28 Правил от 15.05.2013 № 416).

Закон устанавливает, что запись на прием осуществляется непосредственно в представительстве управляющей организации, по телефону управляющей организации или с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. Прием без предварительной записи ведется после приема собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, записанных на прием. При этом результат приема фиксируется в журнале личного приема (п. 30 Правил от 15.05.2013 № 416).

Конечно, такой алгоритм, установленный законодателем, является идеальным и оторванным от реальности: запись на прием в управляющую организацию практически никогда не практикуется. Собственник просто приходит в офис и просит решить его проблему. И чаще всего результаты обращений не заносятся в журнал личного приема, который может вообще отсутствовать.

5. Какая информация и в каком объеме должна быть раскрыта

Закон выделяет четыре места размещения информации со следующим объемом раскрываемых сведений:

  1. На вывесках, расположенных у входа в представительство управляющей организации:
  • — наименование (фирменное наименование) управляющей организации;
  • — адрес местонахождения управляющей организации;
  • — контактные телефоны управляющей организации, адрес электронной почты;
  • — режим работы управляющей организации.
  1. На досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:
  • — наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации (при наличии), адрес интернет-сайта ГИС ЖКХ;
  • — контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;
  • — уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в многоквартирном доме в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий;
  • — уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.
  1. На информационных стендах в представительстве управляющей организации:
  • — наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации (при наличии), адрес интернет-сайта ГИС ЖКХ;
  • — контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;
  • — пошаговая инструкция о порядке установки индивидуального прибора учета;
  • — информация о сроках внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, последствиях несвоевременного и (или) неполного внесения такой платы, об обязательных и (или) рекомендуемых сроках передачи показаний приборов учета исполнителю коммунальных услуг в соответствии с порядком и условиями приема таких показаний, которые установлены договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;
  • — информация об органе государственного жилищного надзора (функции, наименование, адрес, контактный телефон, фамилия, имя и отчество (при наличии) руководителя);
  • — сведения о размерах цен (тарифов), подлежащих применению при определении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, и о реквизитах нормативных правовых актов, решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (при их наличии), которыми они установлены;
  • — сведения о нормативах потребления коммунальных услуг и нормативах потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также в случае принятия в субъекте РФ решения об установлении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) — сведения о величине установленной социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) для групп домохозяйств и типов жилых помещений;
  • — информационная памятка о правилах безопасного использования газа в быту, информация об обязанности потребителя заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования;
  • — информационная памятка, содержащая сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, контактные телефоны лиц, ответственных за начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • — образцы заполнения заявок, жалоб и иных обращений граждан и организаций;
  • — стенд с перечнем предлагаемых управляющей организацией работ и услуг;
  • — сведения о местах накопления отходов, сбора (в том числе раздельного сбора) отходов I–IV классов опасности;
  • — информация о правилах обращения с отходами I–IV классов опасности, порядке осуществления раздельного сбора отходов;
  • — информационная памятка о правилах безопасного использования ртутьсодержащих ламп и приборов;
  • — уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.
  1. На официальном сайте ГИС ЖКХ.

Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства определены в разделе 10 совместного приказа Минкомсвязи России и Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр.

В числе размещаемой информации:

  • — информация об управляющей организации, товариществе, кооперативе;
  • — информация об объектах государственного учета жилищного фонда, включая их технические характеристики и состояние (в случае заключения с ТСЖ договора управления многоквартирным домом такая информация размещается управляющей организацией);
  • — информация о перечне предоставляемых коммунальных услуг, выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, об их объеме, о качестве и периодичности (сроках) их предоставления, оказания, выполнения и стоимости указанных услуг, работ, а также соответствующие договоры на предоставление или оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ (размещению подлежат не все договоры, а только договоры на обслуживание ВДГО, лифтового хозяйства и противопожарных систем, заключенные со специализированными организациями; договора на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также акты приемки выполненных работ (оказанных услуг);
  • — информация об объеме, о качестве коммунальных услуг (в случае перехода на прямые договоры в порядке ст. 157.2 ЖК РФ данная информация размещается ресурсоснабжающей организацией как исполнителем);
  • — сведения об установленных коллективных (общедомовых) приборах учета;
  • — информация о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, перерывах в предоставлении коммунальных услуг, приостановлении или ограничении предоставления коммунальных услуг (в случае перехода на прямые договора в порядке ст. 157.2 ЖК РФ данная информация размещается ресурсоснабжающей организацией как исполнителем);
  • — информация о размере платы за жилое помещение (подлежит размещению только управляющими организациями);
  • — информация о состоянии расчетов управляющей организации с ресурсоснабжающими организациями, информация о состоянии расчетов управляющей организации с собственниками и пользователями помещений (в случае заключения с ТСЖ договора управления многоквартирным домом такая информация размещается управляющей организацией);
  • — информация о состоянии расчетов управляющей организации с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в случае заключения с ТСЖ договора управления многоквартирным домом такая информация размещается управляющей организацией);
  • — информация о состоянии расчетов управляющей организации, товарищества, кооператива с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (по каждому договору) (в случае перехода на прямые договоры в порядке ст. 157.2 ЖК РФ данная информация размещается ресурсоснабжающей организацией как исполнителем);
  • — информация, подлежащая размещению управляющими организациями, товариществами и кооперативами, в случае если они являются владельцами специального счета, открытого в целях формирования фонда капитального ремонта;
  • — сведения о выполнении работ (оказании услуг) по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых за счет дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • — информация о лицевых счетах, присвоенных собственникам и пользователям жилых (нежилых) помещений в многоквартирных домах, жилых домов (домовладений) для внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги;
  • — информация о договоре управления многоквартирным домом (информация подлежит размещению управляющими организациями, ТСЖ такую информацию не размещает);
  • — информация об отчете о выполнении договора управления многоквартирным домом и бухгалтерской (финансовой) отчетности (информация подлежит размещению управляющими организациями, ТСЖ такую информацию не размещает);
  • — информация об отчетности товарищества и кооператива;
  • — информация о договорах о предоставлении в пользование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; о лицах, заключивших такие договоры от имени собственников помещений в многоквартирном доме, а также документы, подтверждающие полномочия указанных лиц заключать такие договоры;
  • — информация о энергосервисных договорах (контрактах) в случае их заключения;
  • — протоколы общих собраний;
  • — информация об ответах на обращения по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, поступивших в управляющую организацию через ГИС ЖКХ.

В случае управления многоквартирным домом ТСЖ информация раскрывается только по п. 2 и 4 приведенного перечня (т. е. на досках объявлений и в ГИС ЖКХ). В случае изменения данная информация подлежит актуализации и повторному раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения (кроме информации об изменении платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги; эти сведения размещаются не позднее чем за 30 календарных дней до даты выставления квитанций с новыми тарифами).

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 143.1 ЖК РФ члены ТСЖ и собственники, не являющиеся членами ТСЖ, имеют право ознакомиться со следующими документами:

  • а) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
  • б) реестр членов товарищества;
  • в) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
  • г) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • д) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
  • е) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
  • ж) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
  • з) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
  • и) иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

Обратите внимание, что:

  1. Формулировка «имеют право ознакомиться» не влечет для ТСЖ обязанность делать ксерокопии данных документов по запросу каждого обратившегося собственника. Дать ознакомиться — это значит предоставить возможность прочитать или самостоятельно сфотографировать документ.

В Определении Новосибирского областного суда от 07.10.2014 № 33-8565/2014 указано, что закон не устанавливает обязанность ТСЖ, правления, председателя правления ТСЖ по выдаче членам товарищества, а также лицам, не являющимся членами ТСЖ на основании их обращений копии реестра членов ТСЖ, в том числе и заверенной, закрепляя при этом право указанных лиц на ознакомление с реестром. Такой же принцип может быть применен и к другим документам.

  1. Самое правильное — разместить максимум информации в Интернете. В этом случае на любой запрос предоставить документы у вас будет законное основание дать ответ типа «Вся информация размещена на сайте, заходите и смотрите».
  2. До момента предоставления информации можно потребовать письменный запрос. При этом в уставе ТСЖ необходимо отразить порядок предоставления такой информации и сроки.
  3. Вопрос, можно ли сделать платным предоставление какой-либо информации сверх обязательного перечня, остается открытым. Возможно, стоит зафиксировать это в уставе ТСЖ, однако с точки зрения правоприменительной практики тут могут быть сложности (с другой стороны, ссылка на платный характер дополнительных сведений с прописанным в уставе ТСЖ регламентом данной процедуры способна на какое-то время охладить пыл жалобщиков и любителей «мотать нервы»).

Управляющая организация не вправе ограничивать доступ к раскрываемой информации собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме. Она также обязана обеспечить сохранность раскрываемой информации в местах ее размещения. При этом носитель с информацией, утратившей свою актуальность, хранению не подлежит (п. 31 и 33 Правил от 15.05.2013 № 416).

За отсутствие информации законодателем установлена отдельная статья с административной ответственностью в КоАП РФ (13.19.2) на общую сумму административного штрафа для должностных лиц в размере от 5 тысяч до 10 тыс. руб.

6. Как правильно предоставлять или не предоставлять информацию по запросу

Многие управляющие организации делают большую ошибку, предоставляя ответ на запросы собственника в течение 30 дней с даты обращения.

Нормы по месячному сроку ответа на запрос заинтересованного лица, установленные в ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» применяются только в одном случае: если заявители по индивидуальному либо коллективному запросу (обращению) не являются собственниками или пользователями помещений.

В этой ситуации у управляющей организации есть возможность продлить срок рассмотрения запроса (обращения) не более чем на 30 календарных дней (если для подготовки ответа необходимо получение информации от иных лиц) при условии уведомления об этом заявителя (п. 37 Правил от 15.05.2013 № 416).

Во всех остальных случаях срок предоставления ответа на запрос варьируется от 1 до 10 дней.

В срок не позднее 1 дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), раскрывается следующая информация:

  • — наименование (фирменное наименование) управляющей организации;
  • — адрес местонахождения управляющей организации;
  • — контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций, адрес электронной почты;
  • — режим работы управляющей организации;
  • — уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги;
  • — контактные телефоны управляющей организации;
  • — пошаговая инструкция о порядке установки индивидуального прибора учета;
  • — информация о сроках внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, последствиях несвоевременного и (или) неполного внесения такой платы, об обязательных и (или) рекомендуемых сроках передачи показаний приборов учета исполнителю коммунальных услуг в соответствии с порядком и условиями приема таких показаний, которые установлены договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;
  • — информация об органе государственного жилищного надзора (функции, наименование, адрес, контактный телефон, фамилия, имя и отчество (при наличии) руководителя);
  • — сведения о размерах цен (тарифов), подлежащих применению при определении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, и о реквизитах нормативных правовых актов, решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (при их наличии), которыми они установлены;
  • — сведения о нормативах потребления коммунальных услуг и нормативах потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также в случае принятия в субъекте РФ решения об установлении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) — сведения о величине установленной социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) для групп домохозяйств и типов жилых помещений;
  • — информационная памятка о правилах безопасного использования газа в быту, информация об обязанности потребителя заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования;
  • — информационная памятка, содержащая сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, контактные телефоны лиц, ответственных за начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • — образцы заполнения заявок, жалоб и иных обращений граждан и организаций;
  • — стенд с перечнем предлагаемых управляющей организацией работ и услуг;
  • — сведения о местах накопления отходов, сбора (в том числе раздельного сбора) отходов I–IV классов опасности;
  • — информация о правилах обращения с отходами I–IV классов опасности, порядке осуществления раздельного сбора отходов;
  • — информационная памятка о правилах безопасного использования ртутьсодержащих ламп и приборов;
  • — уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

В срок до 3 дней раскрывается следующая информация:

  • — направление потребителю ответа на жалобу по качеству предоставления коммунальных услуг (либо об удовлетворении, либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа) (п. «к» п. 31 Правил от 06.05.2011 № 354);
  • — направление по обращению потребителя информации за запрашиваемые расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии); о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме; об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг; об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды (п. «р» п. 31 Правил от 06.05.2011 № 354). Данный период не может превышать 3 лет со дня снятия показаний (п. 34 Правил от 15.05.2013 № 416);
  • — направление потребителю копии акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен;
  • — направление потребителю копии акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими продолжительность, установленную Правилами от 06.05.2011 № 354.
  • В срок до 5 дней, следующих за днем поступления запроса (обращения), раскрывается следующая информация:
  • — о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (в договоре управления многоквартирным домом или учредительных документах ТСЖ указанный срок может быть уменьшен) (п. 40 Правил от13.08.2006 № 491);
  • — предоставляется копия реестра собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

В срок не более 10 рабочих дней, следующих за днем поступления запроса (обращения), предоставляется любая иная информация на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме (п. 36 Правил от 15.05.2013 № 416). Установленный в законе 10-дневный срок соотносится со сроком удовлетворения требований потребителя, установленный в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Закон устанавливает, что управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации, которая подлежит обязательному размещению там, где она должна размещаться (п. 10 и 10.1 ст. 161 ЖК РФ). Формулировка «обеспечить свободный доступ» не означает, что управляющая организация обязана моментально по любому запросу выдавать заявителю сотни страниц всевозможных документов.

Более того, закон говорит о том, что в случае если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, является актуальной и уже раскрыта в необходимом объеме в установленным в законе способом, то управляющая организация вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации (п. 34 Правил от 15.05.2013 № 416).

Не отвечать на обращение (например, полагая, что если заявитель не прав, то можно его проигнорировать) — это ошибка. Нарушение установленного порядка рассмотрения обращений граждан влечет наложение административного штрафа в размере от 5 до 10 тыс. руб. по ст. 5.59 КоАП.

Поэтому на любые, даже самые нелепые, запросы и обращения вам необходимо отвечать. Например, один раз ко мне как к управдому обратился житель с письменной жалобой на то, что, пока его не было дома, к нему пробрались воры и украли у него грецкие орехи. Заявитель был в годах и «со странностями». Однако это не сняло с меня обязанности дать ответ в 10-дневный срок и сообщить, что по вопросу квартирных краж ему нужно обращаться не в ТСЖ, а в полицию.

Управляющая организация обязана хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации.

Запрос (обращение) может быть направлен в управляющую организацию следующими способами:

  • — посредством почтового отправления;
  • — в виде электронного сообщения на адрес электронной почты управляющей организации;
  • — через ГИС ЖКХ;
  • — нарочным самим собственником или пользователем помещения;
  • — через консьержа (если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом);
  • — высказан устно, в том числе на приеме.

Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное. То есть если заявитель пришел на прием, устно высказал претензию и потребовал дать письменный ответ, то управляющая организация обязана дать письменный ответ в сроки, установленные законом (п. 35 и 36 Правил от 15.05.2013 № 416).

7. Социальные сети и мессенджеры в управлении многоквартирным домом

У управляющей организации нет прямой обязанности иметь неформальное или официальное представительство в социальной сети. Более того, высказываются точки зрения, что такие сообщества могут быть опасны для нее. Они могут стать проводником недовольства и смуты, спровоцировать смену способа управления. Однако, несмотря на минусы, все же стоит рассмотреть возможность организации представительства в социальной сети. Такое сообщество может быть создано двумя путями:

  • — как сообщество всех домов управляющей организации одновременно;
  • — как сообщество отдельно взятого дома.

Понятно, что жителям одного дома малоинтересны проблемы других домов управляющей организации. Однако если онлайн-сообщество одно, его легче администрировать.

Итак, создаем онлайн-сообщество в социальной сети, чтобы:

  1. Организовать обратную связь. Самые активные жители в тех или иных ситуациях обязательно себя проявят, и вы сможете вести с ними точечную работу по профилактике недовольства.
  2. Оперативно решать возникающие проблемы. Нашим людям гораздо проще выразить свое недовольство через сообщение в Интернете, чем направить официальную письменную претензию.

Сайт управляющей организации обычно является статичным, и жители лишены активной дискуссии по своим вопросам и проблемам. Форумы, организуемые на сайтах, постепенно «умирают» из-за архаичности и низкой динамики. А сообщество в социальной сети даст возможность живого общения между жителями, пониманию их запросов и проблем, которые необходимо решать для формирования лояльности собственников к управляющей организации. Для вас это минимизирует потенциальные риски, связанные со сменой способа управления домом.

Есть некоторые правила ведения дискуссии в общедомовых сообществах.

  1. «Всегда есть два мнения: одно — управляющей организации, другое — неверное». Многие управляющие организации практикуют такой принцип. Однако он может быть неверным, потому что недовольство людей должно определенным образом выражаться. Если долго завинчивать котел, то рванет в самом неожиданном месте.
  2. Администрирование сообщества должно находиться в руках управляющей организации и лояльных к ней собственников, которые будут выступать в качестве проводников интересов управляющей организации. Это позволит вам блокировать провокаторов и иных лиц, мешающих вам в работе.
  3. Через общедомовые онлайн-сообщества управляющая организация должна доносить до жителей любые непопулярные меры и действия (от запрета курения в подъезде до предоставления дубликатов ключей ко всем захваченным местам общего пользования). Любое информирование должно быть объясняющее, чтобы было понятно, почему управляющая компания действует так, а не иначе.

Относительно мессенджеров (Viber и пр.), с помощью которых в последние годы активно объединяются жители, коллеги высказывают некоторый скепсис. Коммуникационный и конструктивный потенциал таких каналов общения слабоват. В мессенджерах вроде Viber чрезвычайно много эмоциональной экспрессии и ругани. Инструменты «бана» здесь также имеют слабую эффективность.

Практика последних лет показывает, что объединить дом в крепкий и дружный «кулак» можно только с использованием социальных сетей, а не мессенджеров. Онлайн-сообщества дают возможность вести полноценную взрослую дискуссию, без ругани и с конкретными предложениями. Не использовать такую площадку будет означать отсутствие важного источника обратной связи с жителями.

8. Защита интересов управляющей организации через профессиональные сообщества и некоммерческие организации

Практика управления многоквартирными домами последних лет демонстрирует множество примеров недобросовестного поведения субъектов предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ. Речь идет прежде всего про хищнические методы захвата многоквартирных домов.

Часто доходит до того, что управляющие организации не только пытаются захватывать дома у застройщиков и друг друга, но и переносят такую практику на ТСЖ. Так, по одному из домов нам было очень тяжело переживать попытку захвата дома управляющей организацией, учредителем которой стал муниципальный депутат от известной партии, пытавшийся взять дом «нахрапом». Для того чтобы противостоять этому захвату, нам пришлось задействовать максимальный набор инструментов обратной связи с жителями, включая местную прессу, и в итоге мы справились.

К сожалению, региональные и местные организации, призванные защищать наши интересы, либо учреждены местными управлениями ЖКХ или связанными с властью институциями, либо просто пребывают в «глубокой коме». Часто они занимаются исключительно сбором денег со своих членов, находясь одновременно на «подхвате» у государства и изображая гражданское общество.

Если в вашем городе есть профессиональные сообщества сферы ЖКХ, которые занимают активную гражданскую позицию по отношению к власти, отличаются смелым поведением и высоким экспертным потенциалом, то состоять в такой некоммерческой организации полезно и почетно. Такие структуры способны оказать вам действенную поддержку в трудной ситуации, анонсировать вашу проблему и вызвать по ней широкий общественный резонанс.

Если вас окружают ответственные профессионалы, просто необходимо создавать собственную корпоративную некоммерческую организацию, объединяться на ее основе и использовать это профессиональное сообщество для защиты своих интересов.

Резонанс от действий профессиональных сообществ более заметен, чем от отдельно взятого субъекта сферы ЖКХ, потому что:

  1. СМИ активнее идут на контакты именно с некоммерческой организацией, чем с отдельно взятой управляющей организацией.
  2. Власти будут реагировать на претензии некоммерческих организаций более вдумчиво, т. к. в данном случае управляющая организация «сражается» не в одиночку.

Использование профессиональных сообществ и некоммерческих организаций по своей сути есть некая разновидность общественного лоббизма, способного защитить ваши интересы при управлении многоквартирным домом. Поэтому рекомендация тут одна: создавать максимальное количество таких сообществ и активно использовать их, не давая себя в обиду.

Сказанное справедливо как для ТСЖ, так и для управляющих организаций, поскольку многие из них также находятся под жестким прессингом со стороны органов федеральной власти, местного самоуправления.

9. Запуск собственного СМИ по тематике ЖКХ

К собственному СМИ по тематике ЖКХ многие управляющие организации относятся скептически. А зря: при относительно невысоких издержках управляющая организация лишает себя важного инструмента коммуникации с жителями. Преимущества собственного корпоративного СМИ:

  1. Возможность эффективно сообщать жителям информацию, связанную с управлением домом (о сроках проведения общего собрания, выполнении работ по капитальному ремонту, обходах и проверках показаний индивидуальных приборов учета и т. п.).
  2. Публикация информации о правилах пользования общим имуществом в многоквартирном доме, о запрете курения в местах общего пользования в подъездах; недопустимости выдела в натуру общего имущества, перекрытия инженерных коммуникаций в санузлах; правильном подключении бойлера, гигиенического душа и иного оборудования.
  3. Популяризация отдельных законодательных новшеств. Например, разъяснение, что такое прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, порядку оплаты коммунального ресурса на содержание общего имущества.

Вообще, если о ЖКХ что-то и говорят, то обязательно плохое. Поэтому грамотный и доступный разбор примеров и ситуаций будет полезным для любого жителя.

Дополнительным источником финансирования собственного СМИ может быть реклама товаров или услуг в районе. Таким образом, окупаемость собственного СМИ может строиться на основании продажи рекламного места в газете.

Для ТСЖ издание собственного СМИ возможно вскладчину несколькими домами или с помощью некоммерческого профессионального сообщества.

Собственное СМИ открывает больше возможностей для решения проблем дома. В случае возникновения проблемы и обращения в органы власти от имени СМИ, а не ТСЖ обязанность по предоставлению информации установлена в течение 7 дней с даты направления запроса (ст. 40 Закона РФ от 27.12.1991 № 2124-1 «О средствах массовой информации»), а не 30дневного срока по рассмотрению обращений граждан и юридических лиц.

Запуск своего СМИ по тематике ЖКХ — важное событие для дома. Оно станет официальным рупором организации, которая управ-ляет домом, и действенным инструментом самого управления.

10. Подключение услуги ЖКХ-консалтинга

Консалтинговые или информационные услуги в сфере ЖКХ пока не получили широкого распространения, хотя в своей работе мы видим колоссальный запрос на повышение грамотности в сфере ЖКХ. Тысячи людей хотят изменить качество жизни в своем доме, но не знают, с чего начать и как правильно это сделать.

Если говорить про ТСЖ, то администрация многих из них традиционно консервативно настроена по отношению ко всему, что является новым, и не всегда готова оплачивать информационные услуги.

ЖКХ-консалтинг — это не то же самое, что и юридическое обеспечение (т. е. работа штатного или внештатного юриста). Не каждый юрист сможет разобраться в узкоспециализированных тонкостях жилищного права и ЖКХ-практики.

ЖКХ-консалтинг — это:

  1. Информационные услуги по выстраиванию правильных взаимоотношений с контрагентами, обеспечивающими оказание жилищных услуг. Это договорная работа, анализ рисков и их исключение, реализация всех необходимых процедур по содержанию общего имущества (например, назначение всех ответственных лиц, заключение всех необходимых договоров). В данном блоке решаются десятки иных всевозможных вопросов (от обработки персональных данных до заключения договоров на обслуживание ВДГО).
  2. Информационные услуги по выстраиванию правильных взаимоотношений с ресурсоснабжающими организациями. Эта тема — самая сложная при управлении многоквартирным домом. Мы постоянно видим, какие недопустимые с точки зрения закона и логики ошибки делают наши коллеги-управдомы. Самый первый вопрос — определение границы ответственности и решение проблем транзитных сетей, но не только. Нужны рабочие связи между ресурсоснабжающими организациями, исполнителем и потребителем и анализ рисков при переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (когда это лучше сделать и на каких условиях).
  3. Юридический консалтинг при подготовке и проведении общих собраний. Многие и многие примеры протоколов общих собраний, с которыми мы постоянно сталкиваемся, оформлены неправильно и относительно легко могут быть оспорены. А их отмена повлечет колоссальные последствия для управляющей организации. Это особенно актуально в связи с очередным ужесточением требований к протоколам общих собраний с 2019 года.
  4. Работа с должниками. Она включает не только саму процедуру взыскания, определенную в ГПК РФ, но и иные технологии информационного менеджмента и психологические техники, направленные на решение проблемы задолженности неплательщиками.
  5. Информационные технологии при ведении онлайн-сообществ, подготовка материалов по разным ЖКХ-тематикам для корпоративного СМИ управляющей организации. Сюда же относится создание онлайн-сообществ для вашего дома, меры по объединению жителей в сообщество и стимуляция дискуссий в нем с одновременным продвижением интересов управляющей организации.
  6. Рекламный и PR-консалтинг управляющей организации. Учимся формировать лояльность к управляющей организации через различные акции (от организации новогоднего представления и установки елки во дворе до мониторинга социальных грантов, выдаваемых муниципалитетами на установку новой детской площадки).

Особенность ЖКХ-консалтинга состоит в том, что у него есть начало, но нет конца. Конкретный набор его технологий подбирается под каждый многоквартирный дом индивидуально, исходя из его особенностей. Я являюсь активным сторонником того, чтобы жители управляли своими домами самостоятельно, потому что лучше собственника комфорт в своем доме не обеспечит никто.

Многие хотят это делать, но не умеют. Поэтому всех желающих что-то изменить или улучшить я беру на абонентское обслуживание, и мы вместе с вашим желанием и моим опытом решаем те проблемы, которые у вас имеются.

11. Как получить техническую документацию на многоквартирный дом

Самая сложная задача при принятии в управление многоквартирного дома — получить от прежней управляющей организации техническую документацию и ключи от запорных устройств отдельных частей общего имущества.

Техническая документация включает:

  • — документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт на многоквартирный дом);
  • — документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки; информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
  • — документы (акты) о приемке результатов работ; сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  • — акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;
  • — акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;
  • — инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков);
  • — копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
  • — выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
  • — заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
  • — документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);
  • — проектную документацию (копию проектной документации) на ногоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
  • — реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);
  • — договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  • — оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (в законе установлено, что нужно передавать именно оригиналы, хотя с 01.01.2018 оригиналы должны передаваться и храниться в жилищной инспекции в силу пп. 1 ст. 46 ЖК РФ);
  • — оригинал акта о классе энергетической эффективности многоквартирного дома (п. 16 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 06.06.2016 № 399 / пр);
  • — иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений;
  • — ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование (п. 24, 26, 27 Правил от 13.08.2006 № 491).

Алгоритм получения технической документации от прежней управляющей организации следующий:

  1. В случае решения о смене способа управления многоквартирным домом (либо истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора) уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет (в том числе через ГИС ЖКХ) уведомление о данном факте с приложением протокола общего собрания:
  • — прежней управляющей организации;
  • — в жилищную инспекцию;
  • — орган муниципального жилищного надзора (местный департамент или управление ЖКХ).

Указанное уведомление должно содержать:

  • — наименование новой управляющей организации;
  • — адрес новой управляющей организации.
  1. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации.
  2. Затем осуществляется передача технической документации по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.
  3. В случае разногласий по количественному и (или) качественному составу технической документации они отражаются в акте приема-передачи.
  4. Копию акта приема-передачи надлежит направить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 19, 22, 23 Правил от 15.05.2013 № 416).

Закон устанавливает следующие требования к технической документации и порядку ее хранения:

  1. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, определенном в законе. Если в передаваемом перечне чего-то не хватает, то нужно получить то, что передается в данный момент, а с недостающими элементами разбираться в процессе.
  2. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
  3. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления принять меры к их восстановлению и передать их по отдельному акту приема-передачи организации (п. 20 и 21 Правил от 15.05.2013 № 416).
  4. Ответственные лица обязаны в установленном порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (п. 27 Правил от 13.08.2006 № 491).

К сожалению, эта схема неидеальна.

Во-первых, трактовка сроков передачи технической документации в законе противоречива. Так, в п. 3.1 и 10 ст. 161 ЖК РФ установлено, что в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления техническая документация должна быть передана новой управляющей организации.

Во-вторых, открытым остается вопрос, какую дату считать в качестве даты прекращения договора.

Так, в соответствии с п. 1 и 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат (т. е. управляющая организация) продолжает управлять многоквартирным домом до момента исключения из реестра лицензий субъекта РФ.

Получается, что до тех пор, пока жилищная инспекция не исключит дом из реестра лицензий, отсчет 3-дневного срока не может быть начат.

При этом на практике исключение дома из реестра лицензий может затянуться чрезвычайно надолго. По одному из наших домов договор управления многоквартирным домом был расторгнут решением общего собрания с 1 июня, а из реестра лицензий дом был исключен жилищной инспекцей только с 1 октября. Естественно, техническая документация на многоквартирный дом была передана только в октябре.

Мне очень хочется быть объективным, но не получается, потому что добросовестная процедура передачи в отношении моих домов технической документации не была соблюдена ни разу (возможно, у моих коллег это иначе). В полном объеме вся необходимая документация мне никогда не передавалась. Жалобы в жилищную инспекцию никогда ни к чему не приводили. Рассмотрение одного из обращений по отсутствию технической документации намеренно затягивалось на несколько месяцев, чтобы вышел срок привлечения прежней управляющей организации к административной ответственности.

В другом случае управляющая организация пыталась меня шантажировать и увязывала передачу необходимой технической документации с нашим согласием на выставление напоследок квитанций жителям от уходящей управляющей организации (этакая возможность собрать еще немного денег на прощанье). И все это происходило, конечно же, под взором жилищной инспекции, куда направлялись многочисленные жалобы.

Для меня абсолютно очевидно, что эти примеры — коррупция и недобросовестность жилищной инспекции, которая занимается покровительством крупных («системообразующих») или просто прикормленных управляющих организаций.

Поэтому при восстановлении технической документации вы можете полагаться только на себя и свои возможности (хотя написать жалобу в жилищную инспекцию на управляющую организации, которая не передает вам документы, нужно).

Таким образом, несмотря на то что отказ от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов, технических средств и оборудования относится к грубым нарушениям лицензионных требований (п. 4.2 Положения от 28.10.2014 № 1110), эти процедуры до сих пор не упорядочены и местами коррумпированы. Управляющей компании крайне болезненно терять многоквартирный дом.

12. Как быстро восстановить техническую документацию

Чаще всего управление многоквартирным домом мы начинаем без технической документации. Нередки случаи, когда нам приходится срезать замки прежней управляющей организации и ставить свои.

Цивилизованные правила игры до сих пор не выработаны, и смена способа управления часто напоминает «боевые действия». Временное отсутствие технической документации не должно вас останавливать: вы продолжаете выполнять свои обязанности и предпринимаете меры по восстановлению необходимых документов.

  1. Административное давление на управляющую организацию.

Отказ от передачи технической документации на многоквартирный дом считается грубым нарушением лицензионных требований, и за это предусмотрена административная ответственность сразу двумя статьями КоАП РФ:

  • — 7.23.2 КоАП: нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (штраф — до 200 тыс. руб.);
  • — 14.1.3 КоАП: осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии (штраф — до 300 тыс. руб.).

После подачи жалобы жилищная инспекция запросит информацию о переданной документации у вас, а также у прежней управляющей организации. Если чего-то из обязательного перечня не будет хватать, жилищная инспекция выдаст предписание восстановить и передать, а если это не будет сделано в установленный срок — оштрафует. Конечно, такая схема идеальная, и она не учитывает конфликты интересов.

  1. Самостоятельное решение вопроса с прежней управляющей организацией в судебном порядке.

Вы вправе направить претензию на необходимость восстановления недостающей технической документации в 3-месячный срок, после чего обратиться с иском к управляющей организации.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.03.2010 №№ А40-73182/08-19-483, 17074 / 09 определено, что отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Следовательно, в случае предъявления ТСЖ требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии — восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).

Самым правильным подходом будет не обращаться в суд с иском о понуждении восстановления документации, а восстановить ее самостоятельно и взыскать убытки. В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).

  1. Самостоятельное восстановление технической документации.

В действительности, восстановить можно практически все, в кратчайшие сроки и при минимальных затратах. Восстанавливаем необходимую документацию мы следующим образом:

Тип документа → Где получить копию

Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт на многоквартирный дом)  → У застройщика либо в муниципальном архиве, который проводил техническую инвентаризацию

Документы на установленные общедомовые приборы учета  → Первый путь — обратиться в ресурсоснабжающую организацию, где должны быть копии паспортов на счетчики либо копии свидетельств о поверках. Второй путь — обратиться в организацию, которая делала поверки на ОДПУ, и попросить выдать дубликаты (данные о том, кто делал поверки, можно получить в ресурсоснабжающей организации)

Акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду  → Запросить дубликат в местном управлении ЖКХ, которое уполномочено выдавать данные паспорта. Если не дадут сам паспорт, то предоставят подтверждение, что дом к пуску тепла готов. Акт проведения гидравлических испытаний запросить и получить в ресурсоснабжающей организации.

Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома  → Получить у застройщика, который обязан выдать ее на бумажном и электронном носителях собственнику или ТСЖ. Другой путь — получить ее в муниципальном архиве городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом (п. 25 Правил от 15.05.2013 № 416)

Копия кадастрового плана (карты) земельного участка  → Заказать в органе местного самоуправления вместе с заверенной копией разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего она делается бесплатно или за минимальную плату (от 150 руб. за 1 единицу документа)

Копия акта муниципального БТИ о присвоении адреса (со строительного на почтовый адрес)  → Заказать в муниципальном БТИ, стоимость — от 1500 руб.

Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом  → Заказать во ФГИС ЕГРН, цена 1 выписки — 150 руб., однако в выписке с большей вероятностью будет указано, что «сведения отсутствуют»

Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме  → Заказать в органе местного самоуправления вместе с заверенной копией разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего она делается бесплатно или за минимальную плату (от 150 руб. за 1 единицу документа)

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений  → Заказать во ФГИС ЕГРН, цена 1 выписки — 150 руб., однако в выписке с большей вероятностью будет указано, что «сведения отсутствуют»

Оригинал акта о классе энергетической эффективности многоквартирного дома входит в состав технической документации на многоквартирный дом (п. 16 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 06.06.2016 № 399/пр)  → Запросить заверенную копию в жилищной инспекции либо в органе местного самоуправления, осуществляющего ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, куда он в обязательном порядке предоставляется (п. 17 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 06.06.2016 № 399/пр)

Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии)  → Получить ее у застройщика, либо (если застройщика больше нет или он не отдает документы) у организации, осуществляющей проектирование. Эту информацию можно получить в полном объеме неофициально в электронном виде

Документы на лифтовое хозяйство  → Первый путь — обратиться в специализированную организацию, ранее обслуживавшую лифты (если пообещаете заключить с ней договор, то она пойдет вам навстречу). Второй путь — обратиться к производителю, который за отдельную плату восстановит и направит вам все, что необходимо

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме  → Заказать во ФГИС ЕГРН, цена 1 выписки — 4 руб.

Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  → Скачать их на сайте ГИС ЖКХ (где они должны размещаться) либо получить заверенные копии в организациях, которые используют общедомовое имущество (обычно в каждом доме их не более пяти)

Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений  → Получить заверенные копии в жилищной инспекции через п. 1 ст. 46 ЖК РФ

Самым сложным набором документов является проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома.

Прежде всего вам необходимы проекты на узлы учета тепловой энергии, а также иные коммунальные ресурсы, поскольку без данных проектов вы не пройдете повторное освидетельствование. А для ввода в эксплуатацию общедомового прибора учета необходима исполнительная документация, согласованная с «ресурсником».

Тем не менее возможность восстановления этой документации имеется. У нас был случай, когда управляющая организация, находясь в состоянии бакротства, «хлопнула дверью» и не передала нам вообще практически ничего. Несмотря на это, за 2–3 месяца мы самостоятельно восстановили все, что нам было необходимо, — своими силами при минимальных издержках.

Для многих управляющих организаций, которые теряют дом, передача технической документации — это инструмент шантажа новых управленцев. Зная, где и что восстановить, вы легко можете решить эти проблемы.

13. Энергосервисный контракт и подтверждение класса энергетической эффективности

В соответствии с п. 7 ст. 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 № 261-ФЗ управляющие организации обязаны разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.

Требование реализуется через публикации на сайте управляющей организации разработанного руководства «Мероприятия по энергосбережению в многоквартирном доме», а также через включение этого вопроса (как информационного) в повестку вопросов общего собрания.

Несоблюдение управляющей организацией требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа до 30 тыс. руб. (п. 5 ст. 9.16 КоАП).

Все более распространенной практикой в многоквартирных домах становится заключение энергосервисных контрактов. Их предмет — осуществление исполнителем действий, направленных на энергосбережение и повышение энергетической эффективности использования энергетических ресурсов.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 № 261-ФЗ в целях снижения расходов на проведение указанных мероприятий собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать от лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, и (или) заключения этим лицом энергосервисного договора (контракта), обеспечивающего снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов.

Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом. Решение о его заключении принимается на общем собрании собственников помещений и должно содержать в том числе следующие условия:

  • — величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьшение в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных на общедомовые нужды коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды, и срок, необходимый для достижения такой величины экономии;
  • — цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок ее оплаты;
  • — срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды.

Оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды проводится отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения (п. 38.3 и 38.4 Правил от 13.08.2006 № 491).

Все вновь построенные многоквартирные дома (после 27.11.2009) вводятся в эксплуатацию с подтвержденным классом энергетической эффективности (характеристика дома, отражающая его энергетическую эффективность).

Класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указывается в заключении жилищной инспекции (органа государственного жилищного надзора) (п. 1 ст. 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 № 261-ФЗ).

Классы энергетической эффективности приведены в таблице:

Классы энергетической эффективности

Класс энергетической эффективности подлежит обязательному установлению в отношении многоквартирных домов, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, а также подлежащих государственному строительному надзору. Для иных зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, класс энергетической эффективности может быть установлен по решению застройщика или собственника. Для многоквартирных домов и иных зданий, строений и сооружений в процессе эксплуатации класс энергетической эффективности может быть установлен по решению собственников (собственника) по результатам энергетического обследования. Класс энергетической эффективности включается в энергетический паспорт многоквартирного дома (п. 3 и 7 Требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 25.01.2011 № 18).

Правила определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов утверждены приказом Минстроя России от 06.06.2016 № 399 / пр (далее — Правила от 06.06.2016 № 399/пр).

Класс энергетической эффективности многоквартирного дома определяется исходя из сравнения (определения величины отклонения) фактических или расчетных (для вновь построенных, реконструированных и прошедших капитальный ремонт многоквартирных домов) значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов и базовых значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов. Фактические значения показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов определяются на основании показаний общедомовых приборов учета энергетических ресурсов (п. 2 и 3 Правил от 6.06.2016 г. № 399/пр).

Класс энергетической эффективности многоквартирного дома в процессе эксплуатации устанавливается и подтверждается жилищной инспекцией на основании декларации о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов (далее — декларация) путем выдачи акта проверки соответствия многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности с указанием класса его энергетической эффективности на момент составления этого акта. Декларация предоставляется лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом.

В целях выдачи акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома управляющая организация представляет в жилищную инспекцию заявление о присвоении или подтверждении класса энергетической эффективности и заверенные копии документов:

13.1. Декларация о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов.

Декларация подается в произвольной форме. В декларации в обязательном порядке указывается следующая информация:

  • — календарные даты начала и окончания периода, за который представляется декларация;
  • — класс энергетической эффективности многоквартирного дома и дата его присвоения (если ранее был установлен класс энергетической эффективности многоквартирного дома);
  • — показания общедомовых приборов учета или приборов учета, учитывающих расход энергетических ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме на начало и конец отчетного периода по каждому виду энергетического ресурса и сведения о приборах учета (марка, номер, сроки поверки);
  • — расчет объема потребленных энергетических ресурсов по каждому виду энергетического ресурса с указанием единиц измерения и с переводом единиц измерения;
  • — расчет значений годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов (на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение, а также на общедомовые нужды на 1 м2 площади помещений)
  • — расчет приведения полученных значений к расчетным условиям;
  • — фактические условия, используемые для приведения к расчетным (температура внутреннего воздуха в квартирах 20 °C, заселение 20 м2 общей площади помещения на одного жителя, что соответствует нормативному воздухообмену 30 м/ч на одного жителя и удельным бытовым внутренним теплопоступлениям 17 Вт/м2 общей площади);
  • — указание на наличие или отсутствие ИТП пункта с функцией автоматического регулирования температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха и энергоэффективного (светодиодного) освещения мест общего пользования;
  • — документы, подтверждающие, что заявитель является лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в отношении которого требуется принять решение об определении класса энергетической эффективности: договор управления (В случае если избран способ управления — управляющая организация), либо протокол о выборе управляющей организации.

13.2. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя

Жилищная инспекция в течение 30 дней с даты получения заявления и документов рассматривает представленные документы и принимает одно из следующих решений:

  • а) о несоответствии представленных документов требованиям и возврате заявления и приложенных к нему документов;
  • б) о выдаче акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома;
  • в) об отказе в выдаче акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома.

Удельный годовой расход энергетических ресурсов подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 5 лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Для многоквартирных домов наивысших классов энергетической эффективности (В, А, А+, А++) удельный годовой расход энергетических ресурсов дополнительно подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 10 лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Класс энергетической эффективности многоквартирного дома в процессе эксплуатации подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 5 лет со дня выдачи акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома (п. 7 и 8 Правил от 06.06.2016 № 399/пр).

На многоквартирном доме должна быть установлена табличка с указанием класса энергетической эффективности объекта. Указатель класса энергетической эффективности представляет собой квадратную пластину размером 300 × 300 мм и размещается на поверхности фасада дома. На лицевой стороне поверхности пластины у верхнего края заглавными буквами выполняется надпись:

КЛАСС

ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ

ЭФФЕКТИВНОСТИ

В центре пластины размещается заглавная буква латинского алфавита (А, В, С, D, Е, F, G) высотой 200 мм, знак «+» высотой 100 мм, обозначающие класс энергетической эффективности, к которому относится эксплуатируемый многоквартирный дом. В нижней части пластины заглавными буквами указывается наименование класса энергетической эффективности: близкий к нулевому, высочайший, очень высокий, высокий, повышенный, нормальный, пониженный, низкий, очень низкий. Цвет шрифта и фона указателя может быть выбран в соответствии с существующими указателями, размещенными на фасаде многоквартирного дома, либо быть черным на белом глянцевом фоне (п. 28 Правил от 06.06.2016 № 399/пр).

Застройщик или лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, размещает указатель класса энергетической эффективности на одном из фасадов на высоте выше 2 м от уровня земли на расстоянии 30–50 см от левого угла здания таким образом, чтобы были обеспечены видимость указателя и его сохранность.

Для информирования собственников помещений многоквартирного дома лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, размещает на информационных стендах внутри подъездов этикетку класса энергетической эффективности, содержащую:

  • — адрес многоквартирного дома;
  • — номер и дату акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома;
  • — класс энергетической эффективности многоквартирного дома — заглавную букву латинского алфавита (A, B, C, D, E, F, G) высотой не менее 50 мм, знак «+» высотой не менее 25 мм и наименование класса энергетической эффективности;
  • — указанные в акте о классе энергоэффективности многоквартирного дома значения расхода тепловой энергии на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение и электроэнергии на общедомовые нужды и расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию отдельно, приведенные к расчетным;
  • — таблицу минимальных и максимальных значений показателя базового уровня удельного годового расхода энергетических ресурсов по каждому классу энергетической эффективности;
  • — класс энергетической эффективности многоквартирного дома, указанный в проектной документации (если такой класс указывался в проектной документации при ее наличии) (п. 30 и 31 Правил от 06.06.2016 № 399/пр).

Ответственность за несвоевременное подтверждение класса энергетической эффективности установлена п. 5 ст. 9.16 КоАП РФ, а сумма максимального штрафа достигает 30 тыс. руб.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *