Понятие жилищного права

 1. Место жилищного права в системе российского права

 В юридической науке не сложилось единого научного подхода по поводу юридической природы жилищного права.

Ряд ученых, среди которых можно выделить И.Л. Брауде, В.Н. Литовкина и др., полагают, что жилищное право представляет собой институт, составную часть или подотрасль гражданского права. Например, И.Л. Брауде считал, что «жилищное право не образует самостоятельной отрасли права в единой системе советского права. То, что у нас называют жилищным правом, есть часть гражданского права». В.Н. Литовкин полагает, что «жилищное право является составной частью гражданского права… Жилищное право – это специальные нормы гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим жильем…». Данная точка зрения особенно была распространена, в основном, в период до принятия обособленного жилищного законодательства (Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик; ЖК РСФСР) и основывалась на понимании жилищного права как права, в основном регулирующего пользование жилыми помещениями. Другие правовые нормы, например, регулирующие управление жилищным фондом и его эксплуатацию рассматривались учеными как нормы, регулирующие иные, не жилищные отношения.

Другие ученые, такие как, В.Д. Комаров, С.М. Корнеев, П.С. Никитюк, Ю.К. Толстой, П.И. Седугин, П.В. Крашенинников, Е.С. Филиппова и др. полагают, что из содержания и смысла действующего жилищного законодательства очевидно, что жилищное право в настоящее время выступает как совокупность правовых норм, которая не ограничивается только регулированием пользования жилыми помещениями, а охватывает весь комплекс вопросов, связанных с формированием и использованием жилищного фонда, включая вопросы управленческого   характера.   Например, П.С. Никитюк говорит   о   существовании «комплексных отраслей права, построенных как некое соединение разнородных предметов и методов правового регулирования». По мнению В.Д. Комарова, «наиболее правильно… считать жилищное право комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства. Как комплексная отрасль права жилищное право представляет собой совокупность норм, регулирующих общественные отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма или аренды, отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности».

Таким образом, существует взгляд, согласно которому жилищное право есть не что иное, как комплексная отрасль права или законодательства, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Данная точка зрения, на наш взгляд, правильна.

Конституцией РФ и Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ), жилищное право признано и в качестве самостоятельной отрасли права1.

Жилищное право, как комплексная отрасль права, характеризуется тем, что это определенное целостное правовое образование, которому свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих положений, особых способов и приемов правового регулирования, т.е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, отличающего это право от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Специфической чертой общественных отношений, регулируемых нормами жилищного права, является то, что они возникают по поводу особого материального объекта – жилища (жилого дома, квартиры, комнаты и т.д.), специально предназначенного для проживания граждан.

Согласно положениям п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), объектами жилищных прав являются жилые помещения. В соответствие с п. 2 ст. 15 ЖК РФ2, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К ним относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

Пунктом 5 ст. 15 ЖК РФ установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Под предметом правового регулирования понимается качественно однородная совокупность общественных отношений, на которую воздействуют нормы определенной отрасли права. Иными словами, предмет правового регулирования – это сфера, на которую распространяет свое действие отрасль права.

Предмет регулирования жилищного права – жилищные отношения, которые являются воплощением объективной и одной из самых насущных потребностей граждан в жилье, прежде всего в жилом помещении. В их круг входят отношения по поводу: пользования жилыми помещениями, обеспечения граждан жильем, управления жилищным фондом, использования и сохранности жилищного фонда и др.3

Понятие «жилищные отношения», в настоящее время, законодательно не определено. Приведем точки зрения ученых по данному понятию.

Как считает А.Г. Невоструев: «Вопрос о правовой природе жилищных правоотношений достаточно сложен и спорен, существует множество точек зрения по данной проблеме». Он проанализировал мнения различных ученых по этой проблеме. По мнению Ю.Г. Басина, жилищные отношения – это отношения, в которых удовлетворяется потребность в жилье. В.Ф. Маслов считает, что жилищные отношения могут характеризоваться как общественные отношения, складывающиеся в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей. О.А. Красавчиков определял жилищные отношения как отношения по владению, нормированному пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, предоставленным пользователю (несобственнику) для проживания. В.Ф. Чигир относит жилищные отношения к обязательственным. В.Н. Литовкин рассматривает жилищные отношения как общее собирательное понятие, охватывающее все виды жилищных отношений. П.И. Седугин полагает, что по смыслу закона жилищные отношения – это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. С.М. Корнеев считал, что жилищные отношения представляют собой общественные отношения, складывающиеся в связи с удовлетворением жилищной потребности граждан. Этой категорией охватываются отношения в сфере управления жилым фондом, в том числе его государственный учет и контроль за его использованием и сохранностью, обеспечение граждан жилыми помещениями на условиях найма, обеспечение правильного использования жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт и т.д. А.Г. Невоструев полагает, что правы те ученые, которые характеризуют жилищные отношения как комплексные общественные отношения, возникающие по поводу жилища, поскольку именно данный подход позволяет объяснить наличие множества нормативноправовых актов различных отраслей российского права (административного, гражданского, земельного и т.д.), посвященных регулированию отношений по поводу жилища.4

Жилищные правоотношения – это общее, родовое понятие, которое включает в себя различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.5

Приведем классификацию жилищных правоотношений,  предложенную Ю.К. Толстым:

  • организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;
  • отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

К организационным следует отнести лишь один вид отношений, связанный с учетом граждан, нуждающихся в жилье, и распределением жилых помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах.

Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном имущественные, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире).

Таким образом, жилищные отношения – это общее родовое понятие по отношению к отдельным их видам, связанных с предоставлением жилых помещений нуждающимся в них, приобретением и строительством жилых помещений, пользованием жилыми помещениями, управлением жилищным фондом, эксплуатацией жилищного фонда и т.д.

Особенности жилищных правоотношений:

  • а) регулируются совместно Российской Федерацией и ее субъектами; б) складываются, как правило, по поводу жилища;
  • в) обязательным субъектом жилищного правоотношения является физическое лицо – гражданин;
  • г) как правило, носят продолжительный характер;
  • д) имеют сложную структуру, т.к. каждый из субъектов имеет свои права и обязанности по отношению к другому и др.

В соответствие со ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

  • возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
  • пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
  • пользования общим имуществом собственников помещений;
  • отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
  • учета жилищного фонда;
  • содержания и ремонта жилых помещений;
  • переустройства и перепланировки жилых помещений;
  • управления многоквартирными домами;
  • создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
  • предоставления коммунальных услуг;
  • внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также – взнос на капитальный ремонт);
  • формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее – фонд капитального ремонта);
  • контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
  • осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
  • ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги6.

Под методом регулирования жилищного права понимается способ регулирования жилищных правоотношений.

Как отмечает В.Т. Батычко, метод жилищного права характеризуется чертами, характерными чертами присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях7.

Для жилищного права характерен диспозитивный метод, который присущ гражданскому праву, а также императивный метод присущий административному праву.

Жилищное право традиционно использует и такие методы правового регулирования, как8:

  • всеобщие методы, основанные на общеправовых положениях (государство и право являются теми институтами, которые существуют независимо от воли и сознания человека и находятся в постоянном развитии);
  • общенаучные методы, к которым следует отнести такие методы, как анализ (рассмотрение и исследование жилищных правоотношений по составным частям), синтез (объединение составных частей в единое целое и рассмотрение существующей проблемы в комплексе), системный подход к последовательному рассмотрению материала в целом;
  • функциональный метод, при котором происходит изучение функций государственно-правовых структур, их взаимодействия в жилищных правоотношениях;
  • частнонаучный метод с использованием:
  • а) юридического подхода к изучению предмета жилищного права. При этом дается необходимое определение общих понятий, производится их общая классификация и т.д.;
  • б) статистического подхода, который основан на официальном анализе конкретной информации о данных и количественных показателях;
  • в) сравнительно-правового сопоставления положений иных отраслей права;
  • г) социологического метода, основанного на исследовании общественного мнения по вопросам отдельных жилищных проблем.

К участникам (субъектам) жилищных отношений ЖК РФ в ст. 4 относит граждан, юридических лиц, Российскую Федерацию и ее субъекты, муниципальные образования. Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

Необходимо отметить, что в жилищном праве семья понимается иначе, чем в семейном праве, что вполне оправданно и обусловлено спецификой общественных   отношений,    регулируемых    жилищным    законодательством. Семья – это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимаются наличие общего бюджета, общие расходы по оплате жилища, взаимная забота. Иными словами, семью создают отношения по совместному использованию жилья, хотя они, конечно, строятся на принципах морали, нравственности, духовной близости9.

Как отмечает О.А.Ковалева, система жилищного права включает следующие разделы.10

  • Общие положения. Данный раздел закрепляет основные понятия, права и обязанности граждан, защита прав граждан, компетенция государства и муниципальных образований в области жилищного права, дает определение жилищного фонда и жилого помещения, а также в данном разделе определяются правила перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.
  • Право собственности и другие вещные права. Раздел содержит в себе права и обязанности собственника жилого помещения, а также права и обязанности других граждан, проживающих в этом жилом помещении.
  • Жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма. В раздел включаются основания и порядок предоставления гражданам жилого помещения по договору социального найма; порядок заключения, оформления, расторжения договора социального найма; права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных жильцов, а также порядок пользования гражданами предоставленными им помещениями, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
  • Специализированный жилищный фонд. Раздел рассматривает права и обязанности субъектов в описываемой сфере, порядок предоставления служебных и специализированных помещений, порядок заключения, оформления и расторжения договоров социального найма служебного или специализированного помещения.
  • Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного и жилищностроительного кооператива; права и обязанности членов правления кооператива; порядок приема в члены кооператива, правовое положение членов кооператива; порядок предоставления жилых помещений.
  • Товарищество собственников жилья. Раздел дает определение товарищества собственников жилья; в нем закреплен порядок создания, ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества; права и обязанности самого товарищества и его членов, правовое положение членов товарищества.
  • Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Раздел рассматривает вопросы платы за жилье и коммунальные услуги, а также определяется размер платы за жилье.
  • Управление многоквартирными домами. В разделе определяются государственные, муниципальные, общественные органы и объединения граждан в области регулирования жилищных правоотношений.
  • Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Данный раздел закрепляет общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования; порядок формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и фондов капитального ремонта региональным оператором; порядок проведения капитального ремонта.

В жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей права. Например, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву, и, соответственно, проявляется гражданско-правовой метод регулирования.11

Основные принципы жилищного права (по В.Т. Батычко):

  1. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища – это важнейший принцип жилищного права, имеет большое значение для реализации стабильности, устойчивого права на пользование жилищем. Его можно рассматривать как одно из важных проявлений более общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Данный принцип базируется на ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, ч. 4 ст. 3 ЖК РФ.
  2. Принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать своё право на жилище различными способами: на основе договора социального найма, вступления в члены жилищного или жилищностроительного кооператива либо путём вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др. Этот принцип реализуется, прежде всего, в результате широкого размаха жилищного строительства, позволяющего большую часть новых жилых помещений предоставлять в наём либо по другим основаниям бесплатно или за доступную плату малоимущим гражданам, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим, указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилище.
  3. Принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ) предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользования им без нарушения или ущемления этого права. В Конституции РФ чётко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воле проживающих в нём граждан, но иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище, а незаконное проникновение вопреки воле проживающих в жилом помещении граждан является преступлением (ст. 139 УК РФ).
  4. Принцип удовлетворение жилищных потребностей в различных формах и доступность для граждан условий найма жилых помещений (ст. 1 ЖК РФ) имеет важнейшее значение для регулирования жилищных отношений в России.
  5. Принцип цивилизованного использования  жилых  помещений. Проявление этого принципа, особенно в последние годы, можно наглядно проиллюстрировать на следующих примерах:
  • в законе закреплено положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельной квартиры на семью;
  • вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче её другому нанимателю установлено новое правило – наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера;
  • отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов.

Отныне частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо его часть, не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 6 Закона об основах жилищной политики) и др. Осуществление этого принципа можно рассматривать как проявление на практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики российского государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

  1. Принцип неприкосновенности собственности имеет существенное значение для жилищно-правового регулирования в России, вытекает из положений ст. 35 Конституции РФ о том, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

В соответствии и этим принципом гражданам-собственникам жилых помещений законодательством обеспечивается возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначение (ГК РФ), а членам семей собственников – возможность пользования этими помещениями на условиях,

предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ). Действие данного принципа в определенной степени влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора социального найма, который носит бессрочный характер и предусматривает возможность пользования жильём не только нанимателями, но и их детьми, внуками и т.д.

  1. Принцип недопустимости ограничения (лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц и др.

Таким образом, в самом общем виде жилищное право можно определить как систему общеобязательных норм (правил поведения), установленных и обеспечиваемых государством, направленных на регулирование общественных отношений в жилищной сфере в интересах человека, общества и государства.

2.  Право граждан на жилище

Право граждан на жилище закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации. Как отмечает А.В. Кудашкин, право на жилище – одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку жилище относится к основным материальным условиям жизни человека12. Основные же принципы и механизмы реализации данного конституционного права российских граждан – важнейшая часть правового регулирования жилищных отношений – определены в Жилищном кодексе Российской Федерации13.

Право граждан на жилище закреплено в международных источниках права. Так в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека отмечается, что «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи». Похожие нормы включены в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах; Международном пакте о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г.; в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод и др.

В качестве одного из основных социально-экономических прав, право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина РФ. Наличие этого права у граждан РФ корреспондирует соответствующие обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления, связанные прежде всего с предоставлением жилых помещений в пользование в случаях, предусмотренных в законе, расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием в развитии частного фонда, всемерной поддержке в приобретении и строительстве гражданами жилья, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилыми помещениями14.

Ст. 25 Конституции РФ указывает на то, что «жилище неприкосновенно» и что «никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». Развивая данное положение, ст. 3 ЖК РФ устанавливает, что проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях лиц допускается в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках или при иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемого преступления или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Рыночные преобразования в РФ обусловили пересмотр прежнего подхода к удовлетворению жилищных потребностей граждан и поиск новых путей решения этой проблемы, в том числе с участием государства15.

Потребность человека в жилище имеет постоянный характер, возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни. В течение жизни человека конкретные формы этой потребности могут изменяться. Государство постоянно совершенствует правовой механизм реализации права граждан на жилище. В механизме реализации конституционного права граждан на жилище основными элементами являются формы и процедуры реализации указанного права.

А.В. Кудашкин отмечает, что право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания ст. 40 Конституции РФ16:

  • возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением независимо от видов жилищных фондов;
  • возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: малоимущими лицами, иными указанными в законе гражданами, нуждающимися в жилище, – путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами; другими лицами – путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств или привлечения денежных субсидий государства;
  • возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина и членов его семьи, но и путем предоставления для временного проживания временным жильцам, передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (поднайма, коммерческого найма и др.); собственник жилых помещений имеет также возможность распорядиться жилым помещением и в некоторых иных формах, т.е. речь в данном случае идет о возможности в установленных законом случаях и порядке распоряжаться принадлежащим на том или ином праве жилым помещением.

По мнению СИ. Аскназия, право на жилище выражает комплекс правомочий нанимателя на пользование и распоряжение жилым  помещением.  Ю.Г. Басин считает, что термин «право на жилище» является неудачным, поскольку он используется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя17.

Главным содержанием конституционного права граждан на жилище является право владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, по своему усмотрению, в определенных законом пределах; право на получение гражданами, нуждающимися в жилье, жилых помещений по основаниям и в порядке, предусмотренных в законе; право иметь жилище для проживания; право на реализацию иных правомочий, предоставленных Конституцией РФ и законами РФ.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления содействуют в реализации конституционного права граждан на жилище:

  • поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40 Конституции РФ);
  • предоставляют жилье бесплатно или за доступную плату малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилье (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ);
  • содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище (ст. 2 ЖК РФ);
  • используют бюджетные и иные денежные средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений (ст. 2 ЖК РФ);
  • в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах (ст. 2 ЖК РФ);
  • стимулируют жилищное строительство (ст. 2 ЖК РФ);
  • обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, а также потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда (ст. 2 ЖК РФ);
  • организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 2 ЖК РФ);
  • обеспечивают государственный контроль и надзор за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 2 ЖК РФ);
  • обеспечивают государственный контроль и надзор за соблюдением требований градостроительного законодательства, государственных норм и стандартов при жилищном строительстве (ст. 2 ЖК РФ).

В соответствие с ч. 2 и 3 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При осуществлении жилищных прав и исполнении возложенных на них обязанностей граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. При этом жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

П.В. Крашенинников отмечает, что анализ конституционных норм, а также положений, предусмотренных федеральным законодательством, показывает, что в настоящее время право на жилище (как возникновение, так и последующее проживание) может быть реализовано различными способами, а именно18:

  • а) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Конституция РФ предусматривает ограниченный круг граждан, имеющих такое право. К ним относятся малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище;
  • б) путем передачи жилых помещений в соответствии с договором коммерческого найма. По данному договору в коммерческий наем может передаваться жилье из государственных, муниципальных и частных жилищных фондов на условиях, существенно отличающихся от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение данного договора, неограничен;
  • в) путем приобретения либо строительства жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства без ограничения площади, в том числе и за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ). В первом случае граждане решают свои жилищные проблемы посредством гражданскоправовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, наследования, а также строительства и других действий, не противоречащих законодательству. Во втором случае государственные и муниципальные органы обеспечивают приобретение гражданами жилых помещений из государственных либо муниципальных жилищных фондов за доступную плату (например, при освобождении комнаты в коммунальной квартире) или предоставляют нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездные субсидии на покупку либо на строительство жилых помещений.

Хотелось бы остановиться на реализации права сотрудников федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы на жилье. Современная политическая и экономическая ситуация в стране, оптимизация структуры Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий требуют особого внимания и участия со стороны органов государственной власти в реализации указанного права.

До вступления в действие с 1 марта 2005 г. ЖК РФ, основной формой реализации права сотрудника федеральной противопожарной службы являлось предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Как отмечает О.П. Хохлов, решение жилищной проблемы сотрудников федеральной противопожарной службы, в соответствии с законодательством, как граждан Российской Федерации, может быть осуществлено для разных категорий – различными правовыми способами, такими как19:

  • получением жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде на основании договора социального найма;
  • приобретением жилого помещения с помощью безвозмездных жилищных субсидий (безвозмездной финансовой помощи), в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов (социальной выплаты);
  • участием в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
  • пользованием жилым помещением на условиях договора коммерческого найма;
  • строительством (приобретением жилого помещения) за собственные средства, либо с использованием системы жилищных кредитов;
  • долевым участием в жилищном строительстве;
  • найм (поднайм) жилых помещений с компенсацией за счет средств федерального бюджета;
  • получением жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде на основании договора найма служебного жилого помещения (жилого помещения в общежитии).

В настоящее время, в соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 11 Федерального закона Российской Федерации от 23 мая 2016 г. № 141-ФЗ «О службе в Федеральной противопожарной службе Государственной противопожарной службы и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сотрудник федеральной противопожарной службы имеет право на обеспечение жилым помещением его и членов его семьи в порядке и на условиях, определяемых законодательством Российской Федерации. В ст. 68 указанного закона отмечается, что обеспечение сотрудника федеральной противопожарной службы и членов его семьи жилым помещением осуществляются на условиях и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации.

Право сотрудников МЧС России на жилье для постоянного проживания реализуется путем предоставления государственных жилищных сертификатов, либо единовременной социальной выплаты для приобретения или строительства жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015-2020 годы»20 предусмотрено предоставление государственных жилищных сертификатов некоторым категориям граждан. Выдача государственных жилищных сертификатов в системе МЧС России регулируется приказом МЧС России от 27 апреля 2016 г. № 222 «Об организации распределения в системе МЧС России финансовых средств, направленных на выполнение мероприятий по жилищному обеспечению сотрудников МЧС России»21.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2012 г. № 283-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сотрудник, имеющий общую продолжительность службы в учреждениях и органах не менее 10 лет в календарном исчислении, имеет право на единовременную социальную выплату для приобретения или строительства жилого помещения один раз за весь период государственной службы, в том числе в учреждениях и органах. В п. 3 ст. 4 указанного закона определяются условия предоставления единовременной социальной выплаты22.

Единовременная социальная выплата предоставляется при условии, что сотрудник:

  • не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника жилого помещения;
  • является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника жилого помещения и обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее 15 квадратных метров;
  • предоставления единовременной социальной выплаты для приобретения или строительства жилого помещения сотрудникам подразделений федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной  службы МЧС России // Право. Безопасность. Чрезвычайные ситуации. –  2016.  – № 4 (33). – С. 21–30.
  • проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, независимо от размеров занимаемого жилого помещения;
  • является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника жилого помещения, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
  • проживает в коммунальной квартире независимо от размеров занимаемого жилого помещения;
  • проживает в общежитии;
  • проживает в смежной неизолированной комнате либо в однокомнатной квартире в составе двух семей и более независимо от размеров занимаемого жилого помещения, в том числе если в состав семьи входят родители и постоянно проживающие с сотрудником и зарегистрированные по его месту жительства совершеннолетние дети, состоящие в зарегистрированном браке.

Необходимо отметить, что сотрудникам федеральной противопожарной службы, не имеющим жилья для постоянного проживания в месте прохождения службы, предоставляются служебные жилые помещения, либо выплачивается денежная компенсация за наем (поднаем) жилого помещения.

Таким образом, право на жилище является неотъемлемым правом каждой личности и входит в систему общепризнанных прав и свобод человека и гражданина, оно включено в систему социальных прав человека и качественно характеризует право человека на достойную жизнь.

В свою очередь жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных статьями ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но, в силу общих начал и смысла жилищного законодательства, порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии со ст. 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают:

  • из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
  • из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
  • из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
  • в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
  • из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
  • вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Согласно ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных ЖК РФ, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде.

В соответствие с п. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г.  25 (далее Правила пользования жилыми помещениями).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ (ст. 30 ЖК РФ).

В соответствие со ст. 67 ЖК РФ и с п. 9 Правил пользования жилыми помещениями, в качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

  • а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
  • б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных ЖК РФ;
  • в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;
  • г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ;
  • д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель имеет и иные права, предусмотренные действующим законодательством.

В соответствие со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан:

  • а) нести бремя содержания принадлежащего ему помещения;
  • б) нести бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, либо бремя содержания общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире;
  • в) поддерживать свое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей;
  • г) обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами и др. Под обращением с твердыми коммунальными отходами понимается сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Наниматель жилого помещения обязан (ст. 678 ГК РФ):

  • а) использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • б) не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
  • в) своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Среди обязанностей лиц, пользующихся жилыми помещениями, можно выделить следующие (ст. 67 ЖК РФ и с п. 10 Правил пользования жилыми помещениями):

  • а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
  • б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
  • в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
  • г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;
  • д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
  • е) производить текущий ремонт жилого помещения;
  • ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
  • и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
  • к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
  • л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
  • м) нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством.

Таким образом, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

 

Список литературы:

  1. Жилищное право: учебник / Под редакцией П.М. Филиппова, А.О. Иншаковой, А.И. Гончарова – М.: Издательский дом «Юриспруденция», 2016. – 528 с.
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации /
  3. Жилищное право: учебник / Под редакцией П.М. Филиппова, А.О. Иншаковой, А.И. Гончарова –
  4. Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел: Учебное пособие. – М.: Статут, 2015. – 174 с.
  5. Жилищное право: учебник / Под редакцией П.М. Филиппова, А.О. Иншаковой, А.И. Гончарова –
  6. Жилищный кодекс Российской Федерации /
  7. Батычко В.Т. Жилищное право: конспект лекций / В.Т. Батычко. – Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009. – 130 с.
  8. Жилищное право: учебник / Под редакцией П.М. Филиппова, А.О. Иншаковой, А.И. Гончарова – М.: Издательский дом «Юриспруденция», 2016. – 528 с.
  9. Жилищное право: учебник / Под редакцией П.М. Филиппова, А.О. Иншаковой, А.И. Гончарова – М.: Издательский дом «Юриспруденция», 2016. – 528 с.
  10. Ковалева О.А. Жилищное право: Учебник / О.А. Ковалева; Оренбургский гос. ун-т. – Оренбург: ОГУ, 2014. – 516 с.
  11. Батычко В.Т. Жилищное право: конспект лекций / В.Т. Батычко – Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009. – 130 с.
  12. Кудашкин А.В. Жилищное право: учебник / А.В. Кудашкин . – М.: Изд. «За права военнослужащих», 2005. – 381 с.
  13. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, – 384 с.
  14. Хохлов О.П. Правовое регулирование жилищного обеспечения сотрудников федеральной противопожарной службы: дисс канд. юр. наук: 05.26.03 / Хохлов Олег Петрович; [Место защиты: С.- Петерб. гос. ун-т ГПС МЧС России]. – Санкт-Петербург, 2009. – 145 с.
  15. Жилищное право: учебник / Под редакцией П.М. Филиппова, А.О. Иншаковой, А.И. Гончарова. – М.: Издательский дом «Юриспруденция», 2016. – 528 с.
  16. Кудашкин А.В. Жилищное право: учебник / А.В. Кудашкин. – М.: Изд. «За права военнослужащих», 2005. – 381 с.
  17. Хохлов О.П. Правовое регулирование жилищного обеспечения сотрудников федеральной противопожарной службы: дисс канд. юр. наук: 05.26.03 / Хохлов Олег Петрович; [Место защиты: С.-Петерб. гос. ун-т ГПС МЧС России]. – Санкт-Петербург, 2009. – 145 с.
  18. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2016. – 384 с.
  19. Хохлов О.П. Правовое регулирование жилищного обеспечения сотрудников федеральной противопожарной службы: дисс канд. юр. наук: 05.26.03 / Хохлов Олег Петрович; [Место защиты: С.-Петерб. гос. ун-т ГПС МЧС России]. – Санкт-Петербург, 2009. – 145 с.
  20. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015–2020 годы»
  21. приказ МЧС России от 27 апреля 2016 г. № 222 «Об организации распределения в системе МЧС России финансовых средств, направленных на выполнение мероприятий по жилищному обеспечению сотрудников МЧС России»
  22. Меньшиков А.В., Муталиева Л.С., Эльмурзаев А.В. Актуальные вопросы правового регулирования

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *