Понятие управления многоквартирным домом

1. Общая характеристика способов управления многоквартирным домом

Для достижения указанных целей в силу закона на собственника жилых помещений возлагается обязанность по определению способа управления жилым домом. Указанная обязанность возлагается только на собственников. При этом имеются в виду как собственники жилых, так и нежилых помещений. В целях исполнения указанной обязанности собственники должны согласовать свою волю, что выражается в форме принятия решения общим собранием, как коллективным органом.

Укажем признаки управления:

  • управление – это форма согласования интересов участников жилищных правоотношений по осуществлению руководства объектом, составляющим ценность для наиболее эффективного его использования;
  • объектом управления является имущественный комплекс в виде общего имущества; общее имущество является элементом только многоквартирного дома, поэтому правоотношения по управлению могут возникнуть только в таком объекте;
  • установление управления является обязанностью собственников помещений, однако коллективный результат управления представляет интерес для любых правообладателей;
  • нарушение обязанности по установлению способа управления влечёт право для органов местного самоуправления по самостоятельному определению способа управления, т.е. осуществляется воздействие публичной власти;
  • формой согласования воли собственников по способу управления является решение общего собрания собственников; такое решение является обязательным для всех, в т.ч. и для тех, кто не участвовал в голосовании на общем собрании (ст. 44-48 ЖК РФ) квалифицированным большинством, при этом решение может быть изменено в любое время по соглашению собственников.

Способы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или жилищным, жилищно-строительным кооперативом, договор управления многоквартирным домом.

Способы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или жилищным, жилищно-строительным кооперативом, договор управления многоквартирным домом.

Виды способов управления классифицируются по основаниям:

  • по порядку осуществления управления различается:
  • самостоятельное управление;
  • управление, осуществляемое с привлечением третьих лиц.
  • по форме управления различаются:
  • управление собственниками помещений многоквартирного дома;
  • управление управляющей организацией;
  • управление специально созданной собственниками помещений организацией (кооператив или ТСЖ).

В соответствии с договором одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники жилых помещений) в течение определённого срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и использованию общего имущества дома, а также предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Он относится к виду смешанного договора, в котором сочетаются элементы подряда и услуг. Сторонами договора выступают собственники жилых помещений, а также органы государственной власти или местного самоуправления, если дом находится в государственной или муниципальной собственности (кроме того, в качестве сторон могут выступать ТСЖ или жилищный кооператив); управляющая организация, в качестве которой выступает коммерческая организация или ИП.

Договор заключается в письменной форме, которая считается соблюдённой путём составления единого документа, подписанного сторонами. При этом форма является условием заключения.

Выбор способа управления при сдаче в эксплуатацию вновь возводимого дома.

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по порядку.

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ № 124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, п. 7.3 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).

2. Способы управления многоквартирным домом

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Основным нормативным документом, регулирующим деятельность ТСЖ, сегодня является Жилищный кодекс Российской Федерации. В данном нормативном акте законодатель попытался консолидировать регламентирующие нормы для целого комплекса правоотношений, возникающих в сфере оборота и использования жилых помещений.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья можно представить в виде следующей схемы.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в соответствии со ст. 45-48 ЖК РФ. На общем собрании собственников жилых помещений согласно п. 4 ст. 44 ЖК РФ принимается решение о создании ТСЖ. Создание и государственная регистрация ТСЖ осуществляется на основании ст. 136 ЖК РФ. Высшим органом управления ТСЖ в соответствии с п. 1 ст. 145 ЖК РФ является общее собрание членов ТСЖ. Членами ТСЖ признаются пожелавшие вступить в него собственники помещений многоквартирного дома. Общее собрание членов ТСЖ правомочно принимать решения по вопросам, определенным п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляет Правление товарищества. Правление товарищества выбирается из членов ТСЖ на срок, не превышающий двух лет (ст. 147 ЖК РФ).

ТСЖ является юридическим лицом, поэтому при заключении договоров выступает не как посредник между собственниками жилых помещений и третьими лицами, а как самостоятельная организация. Правление ТСЖ может избрать два варианта обслуживания многоквартирного дома:

  • заключать договоры непосредственно с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями;
  • строить свои отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями через выбранную управляющую компанию.

Устав товарищества собственников жилья

Правоустанавливающим документом товарищества собственников жилья выступает его устав. Для данного вида некоммерческих организаций он является единственным учредительным документом.

По общему правилу в учредительных документах юридического лица должны определяться его наименование, место нахождения, порядок управления деятельностью. Для некоммерческих организаций обязательным является отражение в уставе предмета и целей их деятельности.

Кроме того, в учредительных документах должны содержаться другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида. Таким законом для товариществ собственников жилья является Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым в общем виде устав товарищества собственников жилья содержит следующие разделы:

  1. цель и виды деятельности товарищества;
  2. правовой статус товарищества;
  3. право собственности на жилые и (или) нежилые помещения и общее имущество в товариществе;
  4. образование и использование средств и фондов товарищества, участие членов товарищества в финансировании расходов по содержанию и ремонту общего имущества;
  5. область хозяйственной деятельности товарищества;
  6. членство в товариществе;
  7. права и обязанности товарищества;
  8. права и обязанности членов товарищества;
  9. порядок управления товариществом;
  10. органы управления и контроля товарищества;
  11. общее собрание членов товарищества;
  12. правление товарищества;
  13. председатель правления;
  14. ревизионная комиссия (ревизор);
  15. порядок реорганизации и ликвидации товарищества.

Согласно части четвертой статьи 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 135 Жилищного кодекса РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уже само по себе является органом управления многоквартирным домом. Поэтому оно правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Форма проведения собрания может быть как очной, так и заочной.

Инициатором же собрания может выступать любой из собственников помещений в многоквартирном доме. Однако на него возлагается обязанность по подготовке проведения собрания.

Управление многоквартирным домом жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.

Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.

Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов:

  1. жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
  2. жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
  3. потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее – жилищный кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).

Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). Тогда как жилищно-строительный кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).

Деятельность жилищных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса.

Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива. И уже затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него (ст. 111 ЖК РФ).

Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемом на общем собрании этих учредителей (п. 2 ст. 112 ЖК РФ). Число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Указанная норма Жилищного кодекса страдает характерным для Кодекса недостатком, в ней не учтено наличие в многоквартирных домах нежилых помещений. Поэтому число членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся или будут после полной выплаты паевого взноса находиться в частной собственности членов кооператива.

Учредителями, так же как и впоследствии членами кооператива, могут быть физические лица, достигшие шестнадцати лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

В отличие от товарищества собственников жилья жилищный кооператив «выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования». Данное утверждение верно лишь до того момента, пока члены кооператива не выплатят весь свой пай. Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива после полной выплаты паевого взноса приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Действие этой нормы относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Как только хотя бы один член жилищного кооператива полностью внесет паевой взнос, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе начинает распространяться действие гл. 6 Жилищного кодекса «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Это означает, что с этого момента общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает договоры:

  • оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
  • с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов, необходимых для общего имущества многоквартирного дома (отопление и освещение мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т.п.).

Жилищный кооператив как сторона вышеуказанных договоров несет ответственность перед контрагентами за своевременную оплату выполненных работ (услуг) и поставленных ресурсов. Члены же жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Если в процессе строительства многоквартирного дома такие взносы еще не слишком актуальны (дом строится за счет паевых взносов), то после ввода дома в эксплуатацию без таких взносов не обойтись. В связи с этим целесообразно включить в устав жилищного кооператива положение о выплате членами кооператива взносов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Наличие такого положения в уставе жилищного кооператива будет соответствовать одной из целей, для которых создаются такие кооперативы, – управлению многоквартирным домом; это совершенно обоснованно, т.к. после полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива (а со временем полную выплату паевого взноса должны произвести все члены кооператива) отношения членов кооператива по содержанию общего имущества многоквартирного дома регулируются ст. 39 ЖК РФ.

После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным. Основная цель жилищного кооператива достигнута – удовлетворена потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а далее необходимо лишь организованно управлять многоквартирным домом. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Так как члены кооператива «приучены и привыкли» согласовывать свою волю через создание и участие в управлении юридическим лицом, законодатель логично предусмотрел для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации. Согласно ст. 122 ЖК РФ, жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Тем более, управление многоквартирным домом посредством создания товарищества собственников жилья более подробно регламентировано (большая часть норм имеет императивный характер), что призвано в большей степени защищать интересы собственников помещений в многоквартирном доме и будет способствовать сведению к минимуму количества конфликтов, связанных с управлением.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *