Наем жилого помещения

Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного пользования, например, при найме жилых помещений, находящихся в собственности граждан или публичных субъектов: Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи.

В ГК РФ наем жилого помещения осуществляется на основании договора социального найма жилого помещения, договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договора найма жилого помещения (коммерческого найма). Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма специализированных жилых помещений, в том числе служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Сотрудники федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы могут реализовать свое право на жилое помещение путем найма жилых помещений по договорам коммерческого найма, социального найма, найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, найма служебных жилых помещений, найма жилых помещений в общежитии и др.

1. Общие положения о найме жилых помещений. Договор найма жилого помещения

Коммерческий наем наиболее распространен в частном жилищном фонде. В то же время он применяется в государственном и муниципальном жилищном фондах коммерческого использования, в которых он предоставляется, как правило, гражданам, имеющим на каждого члена семьи доход выше уровня дохода малоимущих граждан.

Основанием для заключения договора коммерческого найма является решение уполномоченного исполнительного органа государственной или муниципальной власти.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Юридические признаки договора найма жилого помещения: это договор консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный.

Договор найма жилого помещения считается заключенным, когда достигнуто соглашение сторон по всем его существенным условиям. В этом его отличие от договора социального найма, в основе которого – сложный юридический состав (нуждаемость в жилом помещении по одному из оснований, предусмотренных законодательством; постановка на учет; принятие решения о предоставлении жилого помещения; заключение договора на основании принятого решения).

Предметом (объектом) такого договора могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. Пригодность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т.д. В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК РФ). Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма1.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Следовательно, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий 5 лет.

Часть 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, прежний наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

В договоре найма жилого помещения сторонами являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для проживания в нем (наниматель).

В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин, являющиеся собственниками жилых помещений, и др.) либо уполномоченные им лица.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (например, СК РФ). Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 2, 3 ст. 677 ГК РФ)2.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями жилого помещения (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Поскольку договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, постольку права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

Как отмечает П.В. Крашенинников, в ГК РФ предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК РФ, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жильем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации3.

Ст. 676 ГК РФ предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. ГК РФ прямо не предусматривает последствия передачи нанимателю жилого помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию жилым помещением. В то же время, поскольку договор найма по своей юридической природе близок к договору аренды (а для юридических лиц п. 2 ст. 671 ГК РФ прямо предусматривает именно этот вид договора), постольку к не урегулированным гл. 35 ГК РФ отношениям субсидиарно могут применяться нормы § 1 гл. 34, регулирующие арендные отношения. В этом случае наниматель может применить ст. 612 ГК РФ, которая ему предоставляет право по своему выбору потребовать от наймодателя4:

  • а) либо безвозмездного устранения недостатков;
  • б) либо соразмерного уменьшения арендной платы;
  • в) либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
  • г) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из наемной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя;
  • д) либо досрочно расторгнуть договор.

Кроме того, наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из наемной платы.

Сроки передачи жилого помещения устанавливаются в договоре. Если их нет в договоре, то передача жилого помещения осуществляется в разумный срок (ст. 314 ГК РФ).

В период действия договора найма наймодатель обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ).

Поскольку в ст. 676 ГК РФ не указаны последствия нарушения наймодателем своих обязанностей, постольку применяются общие последствия невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих обязательств, т.е. производится возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК РФ). Помимо возмещения убытков, наниматель вправе требовать компенсации морального вреда.

На наймодателя также возложены следующие обязанности:

  1. предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ);
  2. обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Права наймодателя. К ним относятся:

  1. право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение (ст. 678 ГК РФ);
  2. право требовать от нанимателя соблюдения правил пользования жилым помещением (ст. 687 ГК РФ);
  3. право требовать в судебном порядке расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом (ст. 687 ГК РФ);
  4. право отказаться от продления долгосрочного договора найма жилого помещения в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение года со дня истечения срока договора (ст. 684 ГК РФ).

Согласно ст. 678 ГК РФ к обязанностям нанимателя относятся5:

  1. использование жилого помещения только для проживания;
  2. обеспечение его сохранности, он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
  3. своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.

Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687 ГК РФ).

Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681 ГК РФ). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт – наниматель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью — в разумный срок (ст. 616 ГК РФ).

Статья 616 ГК РФ определяет также последствия нарушения арендодателем (наймодателем) указанной обязанности. Наниматель (арендатор) вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение; потребовать соответствующего уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора найма и возмещения убытков.

Невыполнение нанимателем обязанностей по производству текущего ремонта может привести к досрочному расторжению договора найма.

Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ), а наймодатель, в свою очередь, – производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ).

К основным правам нанимателя относятся следующие1:

  1. наниматель вправе вселить с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, других граждан в качестве постоянно проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;
  2. наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). При этом необходимо предварительно уведомить наймодателя (ст. 680 ГК РФ);
  3. наниматель вправе с согласия наймодателя сдать часть или все нанятое им жилое помещение на срок по договору поднайма поднанимателю (ст. 685 ГК РФ);
  4. по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).

Ст. 675 ГК РФ содержит гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения6.

Изменение договора возможно по основаниям, установленным в ст. 686 ГК РФ, в которой предусмотрена возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что соответственно приводит и к изменению договора. Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем по общему согласию между ними. Когда между гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения нет согласия о том, кто из них станет нанимателем, то все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения установлены ст. 687 ГК РФ. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за 3 месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока – 3 месяцев – договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.

Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 ГК РФ. Договор найма может быть расторгнут в случаях:

  1. невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за 6 месяцев, а если договор был заключен на срок менее 1 года – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  2. разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.7 Суд, рассматривая требование нанимателя о расторжении договора по указанным причинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет в надлежащее состояние жилое помещение и т.п.), то по новому иску наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. При этом суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок;
  3. когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК РФ запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций;
  4. когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей. Нарушающими права и интересы соседей могут быть признаны любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, т.е. носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма.

Как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние. Законом могут быть установлены и другие случаи расторжения договора найма.

Ст. 685 ГК РФ регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя.

Для заключения договора поднайма необходимо соблюдение следующих условий:

  • а) получение согласия наймодателя (домоуправлением);
  • б) получение согласия всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных на данной жилплощади;
  • в) договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения минимальной нормы жилплощади на одного человека;
  • г) плата за пользование жилым помещением не может превышать размера квартплаты и далее оплаты коммунальных услуг.

К возмездным относится и договор аренды недвижимости или имущественного найма. Договор аренды и договор найма жилого помещения – это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование. Аренда представляет собой право пользования чужой собственностью на определенных условиях. Арендные отношения возникают между субъектами, как по поводу земли, так и поводу других объектов недвижимости. В зависимости от того, к какому классу относится объект недвижимости, является он объектом жилой или приносящей доход (коммерческой) недвижимости, определяются условия договора, права и обязанности сторон, сроки аренды, доход и др.7

Договором аренды (имущественного найма) признается гражданскоправовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору (юридическому лицу) определенное имущество во временное владение и (или) пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).

Оплата права пользования недвижимостью на условиях арендного договора называется рентой. Под рентой понимаются периодические денежные выплаты собственнику, которые осуществляет арендатор в соответствии с арендным договором как компенсации за использование земли или иной недвижимости в течение оговоренного в договоре промежутка времени. Величина ренты есть результат переговоров арендодателя и арендатора, хотя ее верхняя и нижняя границы могут регламентироваться в законодательном порядке.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор арены жилого помещения государственной регистрации не подлежит. Если в договоре аренды квартиры не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону в срок не менее 3 месяцев до даты предполагаемого расторжения. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. На практике, как правило, в договоре указывается, на какой срок он может быть продлен.

Собственник – физическое лицо, сдающий в аренду помещение, должен встать на учет в налоговую инспекцию как лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, или заявить о получении такого вида доходов в декларации. Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется в соответствии со ст. ст. 619, 620 ГК РФ через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором.

Хотелось бы отметить, что по роду своей деятельности сотрудники и работники ГПС МЧС России отправляются в служебные командировки для выполнения различных задач. Во время нахождения в командировке сотрудники и работники заключают договора найма жилых помещений в гостиницах или договора на предоставления гостиничных услуг. Сотрудникам и работникам возмещаются расходы по бронированию и найму жилого помещения. Возмещение расходов по бронированию и найму жилого помещения сотрудникам осуществляется в соответствии со ст. 142 приказа МЧС России от 21.03.2013 г. № 195 «Об утверждении Порядка обеспечения денежным довольствием сотрудников федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы»1. Аналогичное возмещение расходов по бронированию и найму жилого помещения предусмотрено и для военнослужащих МЧС России в соответствие с приказом МЧС России от 7.12.2012 г. № 751 «Об утверждении Порядка обеспечения денежным довольствием военнослужащих спасательных воинских формирований МЧС России».

Размер возмещения расходов по найму жилого помещения сотрудникам и военнослужащим МЧС России устанавливается постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 г. № 467 «О возмещении расходов по бронированию и найму жилого помещения, связанных со служебными командировками на территории Российской Федерации, военнослужащим и сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти за счет средств федерального бюджета»8.

Таким образом, основанием найма жилого помещения является договор найма жилого помещения – соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляют другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования

К государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования, в настоящее время, относятся жилые помещения, предоставляемые гражданам как по договорам социального найма, так и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в наемных домах.

Договор социального найма жилого помещения – это разновидность договора найма жилого помещения, предусмотренного статьей 671 ГК РФ, согласно части 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Особенности договора социального найма состоят в следующем9:

  1. объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;
  2. объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);
  3. в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, ее субъекта или местного самоуправления;
  4. в качестве нанимателя выступает физическое лицо;
  5. по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
  6. проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и выполняют все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;
  7. плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
  8. договор социального найма носит бессрочный характер.

Взаимоотношения между квартиросъемщиком и наймодателем регулируются договором социального найма (ст. 672 ГК РФ), который составляется в простой письменной форме (нотариального удостоверения не требует). Этот договор подробно регламентирует права и обязанности сторон – нанимателя и наймодателя10.

Форма договора социального найма – письменная.

В соответствие со ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Стороны договора:

  1. наймодатели – органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда;
  2. граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения2.

Как отмечает П.В. Крашенинников, под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

В соответствие со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя, относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Наниматель имеет право на вселение супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, и наймодателя при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным1.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Частью 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

В соответствие со ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма:

  1. имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
  2. обязан:
  • а) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
  • б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
  • г) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;
  • д) нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
  1. несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В соответствие со ст. 67–68 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма:

  1. имеет право:
  • а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
  • б) сдавать жилое помещение в поднаем;
  • в) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
  • г) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
  • д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
  1. обязан:
  • а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
  • б) обеспечивать сохранность жилого помещения;
  • в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; г) проводить текущий ремонт жилого помещения;
  • д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • е) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;
  • ж) нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения;
  1. несет ответственность, предусмотренную законодательством.

В связи с бессрочностью договора социального найма по одному соглашению в разное время в жилом помещении могут проживать разные граждане, т.е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор сохраняет свое действие, меняются число лиц, пользующихся жилищем, и, соответственно, размер оплаты жилья и коммунальных услуг. Вместе с тем ЖК РФ устанавливает правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего (ст. 82 ЖК РФ)11.

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ).

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение производятся в судебном порядке.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях, указанных в законе.

Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.

В-третьих, если дом (жилое помещение) признан непригодным, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо за счет соответствующей организации.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. При этом, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быть предоставлена отдельная квартира.

К лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

В.М. Корякин отмечает, что наймодателем по данному договору могут быть (ст. 91.2 ЖК РФ)12:

  • а) орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
  • б) орган местного самоуправления, уполномоченный выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
  • в) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Нанимателем жилого помещения по рассматриваемому виду договора может быть гражданин, отвечающий следующим условиям (ст. 91.3 ЖК РФ):

  • а) гражданин признан в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
  • б) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;
  • в) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Предметом договора найма является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ). В свою очередь, под наемным домом понимается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ)1.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.

Договор заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Важной особенностью рассматриваемой новой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ). В этом также состоит отличие данного вида договора от договора социального найма жилого помещения.

Еще одно отличие между указанными договорами состоит в размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения.

Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя13:

  1. плату за наем жилого помещения, включающую:
  • а) возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
  • б) расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;
  • в) расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;
  • г) иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации;
  1. плату за коммунальные услуги.

Для сравнения: согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору социального найма включает в себя:

  • а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
  • б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
  • в) плату за коммунальные услуги.

Безусловно, проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, будет обходиться нанимателю значительно дороже, чем по договору социального найма13. Плата по договору найма жилого помещения в наемном доме уже не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт наемных домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой наемный дом, относящийся к фонду социального использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25–30 лет.

Таблица 1. Сравнительная характеристика договоров социального найма

и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Признаки

Договор социального найма жилых помещений  

Договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

 

 

Наймодатель

Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование Российская Федерация; субъект Российской Федерации; муниципальное образование; организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения
Наниматель Гражданин РФ Гражданин РФ
 

Предмет найма

Жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде Жилое помещение в наемном доме социального использования, относящемся к государственному, муниципальному или частному жилищному фонду
Срок бессрочный от одного года до 10 лет
Государственная регистрация нет подлежит государственной регистрации
Приватизация подлежит не подлежит
 

Предоставление

нуждающимся, малоимущим, очередникам не обязательно малоимущим; не обязательно очередникам;

нуждающимся с определенным уровнем дохода

 

Жилищный фонд

государственный и муниципальный жилищные фонды государственный, муниципальный и частный жилищные фонды (при этом предоставляющая организация должна соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ)

Таким образом, жилые помещения по договорам социального найма и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в наемных домах предоставляемые гражданам в государственном и муниципальном жилищном фонде.

 

Списое литературы:

  1. Кудашкин А.В. Жилищное право: учебник / А.В. Кудашкин. – М.: Изд. «За права военнослужащих», 2005. – 381 с.
  2. Кудашкин А.В. Жилищное право: учебник / А.В. Кудашкин. – М.: Изд. «За права военнослужащих», 2005. – 381 с.
  3. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, – 384 с.
  4. Кудашкин А.В. Жилищное право: учебник / А.В. Кудашкин. – М.: Изд. «За права военнослужащих», 2005. – 381 с.
  5. Кудашкин А.В. Жилищное право: учебник / А.В. Кудашкин. – М.: Изд. «За права военнослужащих», 2005. – 381 с.
  6. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут,
  7. Приказ МЧС России от 21.03.2013 г. № 195 «Об утверждении Порядка обеспечения денежным довольствием сотрудников федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы» // Режим доступа: URL.
  8. Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 г. № 467 «О возмещении расходов по бронированию и найму жилого помещения, связанных со служебными командировками на территории Российской Федерации, военнослужащим и сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти за счет средств федерального бюджета» // Режим доступа: URL. –
  9. Жилищное право: учебник / Под редакцией П.М. Филиппова, А.О. Иншаковой, А.И. Гончарова. –
  10. Дюкова О.М., Пасяда Н.И.. Коммерция на рынке недвижимости: учебное пособие / О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – 109 с.
  11. Жилищное право: Учебное пособие / Крашенинников П.В. – 9-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2016. – 384 с.
  12. Корякин В.М. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма // Право в Вооруженных Силах. – 2014. – № 10.
  13. Корякин В.М. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма // Право в Вооруженных Силах. – 2014. – № 10.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *