Договор управления многоквартирным домом

1. Понятие, порядок и содержание договора управления многоквартирным домом

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьи 445 ГК РФ.

Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом (п. 6 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если управляющая организация выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

В договоре управления многоквартирным домом должна быть указана информация:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Срок заключения договора управления многоквартирным домом не менее чем один год и не более чем пять лет. Сроки действия договора не могут быть изменены соглашением сторон.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.

Гарантией соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, является то, что ежегодно управляющая организация в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.ст. 450-453 ГК РФ).

Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора. Таким образом, окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора.

Жилищный кодекс пунктом 10 статьи 162 обязывает управляющую организацию за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, либо товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом. Если такой собственник не указан, управляющая организация обязана передать указанные документы даже любому собственнику помещения в таком доме.

Стороны договора

В соответствии с договором одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники жилых помещений) в течение определённого срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и использованию общего имущества дома, а также предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Он относится к виду смешанного договора, в котором сочетаются элементы подряда и услуг.

Сторонами договора выступают собственники жилых помещений, а также органы государственной власти или местного самоуправления, если дом находится в государственной или муниципальной собственности (кроме того, в качестве сторон могут выступать ТСЖ или жилищный кооператив); управляющая организация, в качестве которой выступает коммерческая организация или ИП.

Договор заключается в письменной форме, которая считается соблюдённой путём составления единого документа, подписанного сторонами. При этом форма является условием заключения.

Порядок заключения договора управления многоквартирным домом

Можно выделить основные этапы заключения договора: подготовка проекта, предварительное согласование и обсуждение существенных условий договора членами Совета МКД и управляющей компанией, ознакомление с проектом собственников помещений, подготовка окончательного варианта договора, проведение общего собрания собственников по утверждению условий договоров управления и подписание индивидуальных договоров.

На общем собрании собственников помещений решается такие важные вопросы как: срок действия договора (от 1 до 5 лет), права и обязанности сторон, порядок оплаты услуг, порядок оформления актов выполненных работ, сроки и порядок представления годового отчета управляющей компании.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания, копия которого должна быть представлена в управляющую компанию.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее, чем через тридцать дней со дня его подписания.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Принуждение к заключению договора

О понуждении к заключению договора управления многоквартирными домами (статья, 2009 г. автор Суслова С.И.).

Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ действует уже на протяжении трех лет, остаются на практике вопросы, требующие или внесения изменений в действующее законодательство, либо, как минимум, разъяснений высших судебных инстанций. Одним из таких вопросов является вопрос о понуждении к заключению договора управления многоквартирными домами.

Анализ жилищного законодательства по вопросам управления многоквартирными домами позволяет сделать однозначный вывод о том, что понуждение к заключению договора возможно только в одном единственном случае – если собственники не выбрали способ управления или он не был реализован и управляющая компания выбрана по результатам открытого конкурса (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Классическая структура этой нормы, отсылка к общей части гражданского законодательства (ст. 445) не вызывает никаких сложностей для управляющей компании в случае, если собственники отказываются заключить с ней договор. Совершенно в иной ситуации оказываются те управляющие компании, которые были выбраны на общем собрании собственников с соблюдением всех процедур созыва и проведения собрания. Механизм понуждения к заключению договоров в этом случае отсутствует.

Вместе с тем судебная практика по данным категориям дел, надо признать, очень показательна. Приведем несколько примеров. Так, Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа было отказано в понуждении к заключению договора на управление многоквартирным домом между предприятием ЖРЭУ и ООО «Молодость». ООО «Молодость» является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, и отказалось заключить договор с ЖРЭУ. Последнее было выбрано в качестве управляющей компании собственниками данного дома. При этом аргументация суда следующая:

«Спорные отношения сторон регулируются гражданским законодательством, положениями которого не предусмотрена обязанность ответчика заключить договор на управление многоквартирным домом в отношении нежилого помещения с истцом. Обязанность заключения спорного договора в силу ст. 158, 162 ЖК РФ лежит на собственниках жилых помещений в многоквартирном доме» . Оставим пока данное Постановление без комментариев и приведем другой пример. Постановлением опять же Федерального арбитражного суда Уральского округа были оставлены без изменения решение и постановление нижестоящих судов, в соответствии с которыми иск о понуждении к заключению договоров на управление многоквартирными домами был удовлетворен. ООО «Ареола» было выбрано управляющей компанией и обратилось с иском к тем собственникам жилых помещений, кто отказался заключить договор (в том числе и к органу местного самоуправления, являющемуся собственником квартир в доме). Ссылаясь на ст. 161 ЖК РФ, суд не нашел оснований для отмены . И прежде, чем мы дадим свои пояснения, рассмотрим последний пример. Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа вынесено Постановление от 13 июня 2007 года, в котором не нашлось оснований для отмены решения нижестоящего суда, который отказал в иске о понуждении к заключению договора. Иск был предъявлен ООО «Жилищно- коммунальная компания» к ООО «Торговый Дом “Базис”». Последнее является собственником нежилого помещения, используемого под магазин и расположенного на первом и втором этажах многоквартирного дома. Как и в вышеприведенных примерах, управляющая компания была выбрана по результатам голосования собственников этого дома, необходимый кворум был получен, и никаких нарушений в порядке проведения собрания установлено не было. Принимая решения об отказе в иске, суд избрал совершенно иную аргументацию в своем решении, отличную от ранее приведенной. Вот основные положения данного решения суда: «В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом в ст. 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. В рассматриваемом случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность на заключение с ООО “Жилищно-коммунальная компания” договора, поскольку она не предусмотрена ГК РФ, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством» . Мы позволили себе привести аргументацию последнего Постановления достаточно подробно по причине, на наш взгляд, его правильности и обоснованности.

Итак, что же нам демонстрируют приведенные судебные решения? Во-первых, отказ в понуждении к заключению договора управления присутствует в отношении собственников нежилых помещений. Во- вторых, обоснование судов базируется на одних и тех же нормах – ст. 161, 162 ЖК РФ, при этом принимаются противоположные решения. В- третьих, используется совершенно разная аргументация и толкование одних и тех же норм.

Наши комментарии к приведенным постановлениям можно свести к следующему. Абсолютно не соответствующим законодательству выглядит первое из приведенных Постановлений. Позиция о том, что обязанность заключать договоры управления многоквартирным домом существует только у собственников жилых помещений, а у собственников нежилых помещений такой обязанности нет, выглядит надуманной и необоснованной. В жилищном законодательстве прямо закреплено, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений (ст. 36 ЖК РФ); все собственники помещений должны избрать способ управления многоквартирным домом (ст. 161); все собственники помещений в таком доме обязаны заключать договоры управления с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления на конкурсной основе (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Абсолютно очевидно, что законодательство не устанавливает различий в правовом регулировании вопросов управления многоквартирным домом в зависимости от вида помещений – жилое или нежилое. Наоборот, в отличие от норм гражданского законодательства, где говорится только о жилых помещениях, жилищное законодательство сознательно расширило круг участников отношений общей собственности в многоквартирном доме, т.к. нежилые помещения также являются неотъемлемой его частью, как и помещения жилые. В этой связи аргументация первого из приведенных Постановлений представляется нам не только неубедительной, но и не соответствующей законодательству. Второе и третье Постановления основаны на одних и тех же нормах, но выводы, к которым пришли суды, прямо противоположные. Вместе с тем, как уже было отмечено выше, последнее Постановление представляется нам в полной мере соответствующим законодательству. Предъявлять требование о понуждении к заключению договора согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ можно только в отношении той стороны, для которой заключение договора обязательно в соответствии с ГК или иными законами. Ни в анализируемых статьях ЖК РФ и ни в каких иных его нормах не предусмотрена обязанность собственников помещений заключать договор управления с управляющей организацией в случае ее избрания на общем собрании собственников. Единственная норма, допускающая возможность предъявления подобного иска, – это п. 4 ст. 161 ЖК РФ. Поэтому удовлетворение иска о понуждении к заключению договора возможно только в случае его предъявления управляющей компанией, победившей по результатам открытого конкурса. При этом ответчиками будут выступать любые собственники помещений в данном многоквартирном доме, не заключившие данный договор.

Подобное сознательное или обдуманное упущение законодателя приводит к той практике, которая была приведена в данной работе. Отсутствие возможности понудить к заключению договора ставит под угрозу все старания управляющей компании по созыву и проведению собрания, по осуществлению мероприятий в области управления многоквартирным домом. Собственники, не заключившие договор, сознательно бойкотируют работу управляющей компании, а у последней отсутствуют правовые механизмы для защиты своих интересов.

Вместе с тем нельзя забывать и о п. 3 ст. 161 ЖК РФ, в которой закреплено, что решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников. В связи с этим возникает вопрос о том, а может ли быть удовлетворен иск, который сформулирован не как иск о понуждении к заключению договора, а как иск об исполнении решения общего собрания. На каком основании суд откажет в удовлетворении исковых требований, если это требование прямо закреплено законом: решение общего собрания обязательно для всех собственников, в том числе и тех, кто не присутствовал на собрании (повторяющаяся норма есть и в п. 5 ст. 46 ЖК РФ). А решение собрания как раз и выражается в заключении договора с выбранной управляющей компанией и на тех условиях, которые собранием были утверждены. Конечно, в этом случае мы опять выходим на все вышеперечисленное – решение общего собрания выражается в избрании компании и заключении с ней договора, а в гражданском законодательстве закреплена свобода этого самого договора.

Аналогичные проблемы существуют и при управлении многоквартирным домом в случае создания ТСЖ. Лица, не вступившие в ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договора, заключенного между таким собственником и ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). ТСЖ, согласно п. 2 ст. 138, заключать такие договоры с собственниками обязано. А вот собственники, не вступившие в члены ТСЖ, такой обязанностью не обременены. В этой связи получается, что в случае отказа собственника от вступления в ТСЖ и его отказа заключить договор с ТСЖ у органов управления ТСЖ отсутствуют какие-либо правовые механизмы для урегулирования взаимоотношений с таким собственником. Иск о понуждении к заключению договора в этом случае также не может быть удовлетворен.

Нам представляется, что, прописав все нормы об управлении многоквартирным домом, законодатель не поставил ту логичную точку, которая явно напрашивается из всего контекста анализируемого вопроса. Статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам голосования собственников. Вместе с тем пока этого нет в нормах жилищного законодательства, удовлетворять такие иски нельзя. На вопрос, возможно ли удовлетворить иск об исполнении решения общего собрания, должны дать разъяснения высшие судебные инстанции. Предпосылки к этому уже явно налицо – противоречивая и непоследовательная судебная практика.

Особенности заключения договора при проведении конкурса

Участниками конкурса могут быть любые организации и ИП. Победителем конкурса является участник, предложивший за указанный организатором размер платы, выполнение наибольшего объёма работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Готов работать много, но за малые деньги. Победитель конкурса в течение 10 дней с даты утверждения протокола предоставляет организатору подписанный проект договора, а также обеспечение исполнения своих обязательств. Кроме того, он в течение 20 дней направляет проект договора собственникам помещений в доме. Если победитель конкурса уклоняется от заключения договора, то договор заключается с участником, который по выгодности предложил предшествующее предложение. При этом для него заключение договора является обязательным (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Они не признаются несостоявшимися.

Содержание договора управления многоквартирным домом как сделки, особенности определения существенных условий

Общим существенным условием является условие о предмете, в качестве которого выступают услуги по управлению. Иные существенные условия:

  • условие о составе общего имущества, в отношении которого осуществляется управление;
  • перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией в целях управления;
  • порядок изменения перечня услуг и работ;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией обязательств по договору;
  • порядок определения цены договора, способы её внесения, а также размер платы за содержание и ремонт.

Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в доме. Договор носит срочный характер и может заключаться на срок не менее 1 года. При этом по общему правилу максимальный законный срок договора определяется в 5 лет. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявляет о его прекращении, то договор считается продлённым на срок, установленный первоначальным и на условиях, определённых в первоначальном договоре. Порядок изменения и расторжения договора определяется в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Кроме того, за собственниками жилых помещений закрепляется право на односторонний отказ (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственники жилых помещений не определили способ управления, либо не исполняется решение общего собрания по реализации согласованного способа управления, либо управление осуществляется в отношении дома, находящегося полностью в государственной или муниципальной собственности, то управление устанавливается на основании договора об управлении, заключаемого на торгах. Торги проводятся в виде конкурса, который является открытым по составу участников и по форме подачи заявок на участие. Предметом конкурса является право на заключение договора управления (тендер) многоквартирным домом, либо право на заключение договора управления несколькими многоквартирными домами. В последнем случае общая площадь жилых и нежилых помещений в таких домах не должна превышать 100 000 кв.м. и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках. Организатором конкурса является орган местного самоуправления или органы государственной власти.

Указанные органы для проведения конкурса имеют право на основании договора привлекать третьих лиц для осуществления своих функции.

Функции организатора конкурса:

  1. Формирование конкурсной комиссии. Комиссия состоит из ФЛ, в т.ч. ДЛ уполномоченных органов, как организаторов конкурса. При этом состав членов комиссии не может быть менее 5. Комиссией рассматриваются заявки на участие в конкурсе, осуществляется руководство проведением конкурса.
  2. Извещение о проведении конкурса, которое осуществляется в официальных печатных изданиях или сайтах. Извещение публикуется не менее, чем за 30 дней до даты окончания срока для подачи заявок на участие в конкурсе.
  3. Утверждение конкурсной документации.
  4. Определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также размера обеспечения исполнения претендентами заявок и размера обеспечения исполнения обязательств по договору.

2. Права и обязанности сторон договора

Обязанности управляющей организации:

  1. Осуществлять управление общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора, решением проведенного общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома и действующим законодательством.
  2. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем работ, услуг, установленных в настоящем договоре, в пределах финансирования, осуществляемого собственниками и в границах эксплуатационной ответственности, установленных в соответствии с действующим законодательством.
  3. Обеспечивать предоставление коммунальных услуг Собственнику помещений в многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, установленного качества и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу.
  4. Заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры на снабжение коммунальными ресурсами, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг Собственнику, в объемах и с качеством, предусмотренными настоящим Договором.
  5. Осуществлять начисление и сбор платы за содержание и ремонт помещения, а также платы за коммунальные услуги для ресурсоснабжающих организаций от Собственника.
  6. Выдавать Собственнику платежные документы не позднее 1 числа месяца, следующего за расчетным. По требованию собственника и нанимателей, выставлять платежные документы на предоплату работ (услуг), выполненных (оказанных) по настоящему Договору пропорционально доле занимаемого помещения и коммунальных услуг с последующей корректировкой платежей при необходимости.
  7. Информировать Собственников об изменении размера платы за помещение и коммунальные услуги в сроки, установленные действующим законодательством, путем размещения на первых этажах или на входных группах в подъезды.
  8. Обеспечить Собственников информацией о телефонах аварийных служб путем их указания на платежных документах и (или) размещения объявлений в (на) многоквартирном доме.
  9. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание общего имущества многоквартирного дома, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственников, либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих Собственнику помещений, в сроки, установленные законодательством.
  10. Предоставлять уполномоченному собственниками лицу результаты осмотра общего имущества, перечень мероприятий (работ и услуг) необходимых для устранения выявленных дефектов, а также планируемые затраты для последующего утверждения размера платы на общем собрании собственников помещений.
  11. Истребовать у предыдущей управляющей (обслуживающей) организации или ТСЖ (ЖСК, ЖК) техническую и иную документацию на управляемый многоквартирный дом,.
  12. В первый квартал текущего года предоставить уполномоченному собственниками лицу письменный отчет об исполнении условий настоящего договора за прошедший год. Отчет должен содержать следующие сведения: сумма средств собственников, начисленных и поступивших управляющей организации в отчетный период, перечень исполненных управляющей организацией обязательств (работ и услуг).
  13. Предоставлять на утверждение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома предложения по проведению ремонта общего имущества на следующий календарный год для принятия соответствующего решения собственниками. В случае не принятия Собственниками решения о перечне работ по ремонту Управляющая компания вправе производить работы по ремонту по своему усмотрению, с учетом пункта 3.2.1. настоящего договора в пределах оплаты, поступившей от Собственников помещений.
  14. Проинформировать уполномоченное собственниками лицо о необходимости проведения ремонта общего имущества и финансировании таких работ. При отказе собственников помещений от финансирования работ по ремонту и согласованию проведения ремонта управляющая организация не несет ответственности за ненадлежащее оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
  15. Проинформировать уполномоченное собственниками лицо об истечении сроков эксплуатационной надежности общего имущества.
  16. Обеспечить конфиденциальность персональных данных собственника помещения и безопасности этих данных при их обработке.

В случае поручения обработки персональных данных по договору другому лицу управляющая организация обязана включить в такой договор в качестве существенного условия обязанность обеспечения указанным лицом конфиденциальности персональных данных и безопасности персональных данных при их обработке.

  1. На основании отдельного договора принимать участие в приемке индивидуальных (квартирных) приборов учета коммунальных услуг в эксплуатацию с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов.
  2. Не менее чем за три дня до начала проведения работ внутри помещения собственника, согласовать с ним время доступа в помещение или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения, за исключением случаев по устранению аварийных ситуаций внутридомовых сетей.
  3. По требованию Собственника производить сверку платы за помещение и коммунальные услуги и выдавать документы, подтверждающие правильность начисления платы с учетом соответствия их качества обязательным требованиям, установленным законодательством.
  4. На основании заявки Собственника направлять своего сотрудника для составления акта нанесения ущерба общему имуществу

Многоквартирного дома или помещению(ям) занимаемому Собственником.

  1. Передать техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы за 30 (тридцать) дней до прекращения действия настоящего Договора вновь выбранной Управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления Многоквартирным домом собственниками помещений в доме – одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления Многоквартирным домом или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме.
  2. Осуществлять ведение, принятие и хранение проектной, технической, а также исполнительной и иной документации на многоквартирный дом, внесение изменений и дополнений в указанную документацию в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
  3. Изготовить техническую документацию по многоквартирному дому при ее отсутствии на момент заключения Договора. Расходы Управляющей организации, понесенные на изготовление такой документации, возмещаются собственниками помещений.

Управляющая организация имеет права:

  1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору. В период действия настоящего договора Управляющая организация вправе самостоятельно определить очередность и сроки выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от климатических условий, фактического технического состояния общего имущества, объема поступивших средств собственников и ее производственных возможностей, в том числе при невозможности исполнения обязательства – перенести исполнение данного обязательства на следующий год.
  2. В установленном порядке привлекать для выполнения работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме третьих лиц.
  3. В случае несоответствия данных, имеющихся у управляющей организации, данным, представленным Собственником, проводить перерасчет размера платы за коммунальные услуги по фактическому количеству проживающих в жилом помещении в соответствии с положениями настоящего Договора.
  4. Управляющая организация вправе выполнить работы и оказать услуги, не предусмотренные в составе перечней работ и услуг, утвержденных общим собранием, если необходимость их проведения вызвана необходимостью устранения угрозы жизни и здоровья, проживающих в многоквартирном доме, устранением последствий аварий или угрозы наступления ущерба общему имуществу собственников помещений, а также в связи с предписанием надзорного (контрольного) органа (ГЖИ, ГПН, Роспотребналзор, либо вступившим в законную силу решения Суда и др.), о чем управляющая организация обязана проинформировать собственников помещений. Выполнение таких работ и услуг осуществляется за счет средств, поступивших от оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества или за счет средств будущих платежей. В случае недостаточности денежных средств, поступивших на содержание и ремонт Управляющая компания вправе выставить Собственнику дополнительные счета на оплату таких работ, а Собственник обязан такой счет оплатить. Информирование собственников осуществляется, путем вывешивания уведомления на входных дверях каждого подъезда.
  5. Управляющая организация вправе оказать собственникам помещений дополнительные услуги или выполнить другие работы в рамках исполнения своих обязательств по настоящему договору, если необходимость оказания таких услуг или выполнения работ возникла при исполнении основных обязательств. Если собственники не примут решение о дополнительном финансировании, то выполнение таких работ и услуг осуществляется за счет средств, поступивших от оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Не обеспеченные финансированием работы и услуги подлежат включению в перечень работ и услуг следующего года.
  6. Доходы, полученные от использования общего имущества управляющая организация вправе направлять на проведение дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, компенсацию затрат Управляющей организации, связанных с проведением работ, указанных в пункте 3.2.4. настоящего договора, либо на затраты связанные с устранением актов вандализма на общем имуществе многоквартирного дома, а также ликвидацию аварий.
  7. Использовать безвозмездно нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений для выполнения работ и услуг по содержанию, ремонту общего имущества. Использование помещений Управляющей организацией может осуществляться лично, либо подрядными организациями, находящимися в договорных отношениях с Управляющей организацией.
  8. В порядке, установленном действующим законодательством, взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой. В случае неоплаты задолженности за оказанные услуги производить ограничение подачи коммунальных услуг должнику в соответствии с действующим законодательством, а также обратиться в суд, с целью взыскания дебиторской задолженности в принудительном порядке.
  9. Уступать третьим лицам право денежного требования к Собственнику, возникшее из настоящего Договора.

Обязанности собственника:

  1. Своевременно, и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные Договором. Неисполнение своих обязательств по оплате за жилищно- коммунальные услуги (более 3 месяцев) Собственником является согласием Собственника на информирование третьих лиц о наличии долга.
  2. При неиспользовании помещения(ий) в Многоквартирном доме сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещению Собственника (Нанимателя), в случаях аварийных ситуаций.
  3. Соблюдать следующие требования:
  • а) не производить перенос инженерных сетей без согласования в установленном порядке;
  • б) не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой сети, дополнительные секции приборов отопления;
  • в) не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, т.е. не нарушать установленный в Многоквартирном доме порядок распределения потребленных коммунальных ресурсов, приходящих на помещение Собственника, и их оплаты, без согласования с Управляющей организацией;
  • г) не использовать теплоноситель из системы отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);
  • д) не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения, не проводить переустройства или перепланировки помещений без согласования в установленном порядке;
  • е) не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, не загромождать и не загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования; не допускать складирования строительных материалов и (или) отходов на придомовой территории;
  • ж) не допускать производства в помещении работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества Многоквартирного дома;
  • з) не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;
  • и) не использовать мусоропровод для строительного и крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие бытовые отходы;
  • к) не создавать повышенного шума в помещениях и местах общего пользования с 23.00 до 7.00 (ремонтные работы производить с 8.00 до 20.00);
  • л) информировать Управляющую организацию о проведении работ по переустройству и перепланировке помещения. В случае если переустройство и (или) перепланировка привели к изменению общей жилой площади помещения, незамедлительно уведомить об этом Управляющую организацию.
  1. При проведении работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения самостоятельно собственными силами вывозить мусор, образовавшийся в результате ремонтных работ внутри помещения.
  2. Сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях общего имущества в Многоквартирном доме.
  3. Обеспечить доступ представителей Управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с управляющей организацией время, а при возникновении аварийной ситуации – в любое время (собственники жилых (нежилых) помещений).
  4. Исполнять требования, указанные в уведомлении по устранению выявленных в процессе осмотра помещения недостатков.
  5. Ежегодно проводить общие собрания собственников, принимать решения, предусмотренные действующим законодательством, участвовать в проведении общего собрания, инициированного другими собственниками.
  6. При поступлении предложений Управляющей организации для разрешения, которых необходимо проведение общего собрания собственников, инициировать общее собрание, принимать участие в общем собрании, инициированном другими собственниками.
  7. Ежегодно совместно с другими собственниками помещений устанавливать, предложенный Управляющей организацией размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества на общем собрании собственников помещений.
  8. Ежегодно на общем собрании принимать решение о проведении ремонта общего имущества, с учетом предложений Управляющей организации и информировать Управляющую организацию о принятых решениях.
  9. Предупреждать управляющую компанию не менее, чем за 3 (три) месяца о расторжении настоящего договора. При досрочном расторжении настоящего договора оплатить задолженность за содержание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги, а также счета, выставленные Управляющей организацией в соответствии с пунктом настоящего договора.
  10. Допускать представителей Управляющей организации в помещения, принадлежащие собственнику для контроля за правильностью снятия показаний индивидуальных приборов учета.
  11. Направлять Управляющей организации информацию о планируемых общих собраниях собственников не позднее, чем за 3 рабочих дня до их проведения.
  12. Извещать Управляющую организацию об изменении количества проживающих в жилом помещении, в том числе о временно проживающих гражданах (вселившихся в жилое помещение на срок более 5 дней).
  13. Сообщать управляющей организации о проведении ремонтных работ внутри помещения собственника, в ходе которых может быть изменено или повреждено общее имущество собственников.
  14. Не допускать остановку/стоянку личного автотранспорта на расстоянии, меньшем, чем 5 метров от стены дома, а также в местах, не отвечающих и запрещенных (не разрешенных) Правилами дорожного движения. При несоблюдении этого условия, Управляющая организация не несет ответственности за возможные негативные последствия.
  15. Возмещать убытки Управляющей организации в виде штрафов контролирующих органов, в случае не принятия собственниками решения о проведении ремонта общего имущества, и о финансировании перечня работ.
  16. Соблюдать правила содержания домашних животных. Не содержать на балконах и лоджиях животных и домашних птиц.
  17. Информировать Управляющую организацию о сдаче в аренду и (или) продаже нежилого помещения
  18. Согласовывать на общем собрании собственников пользование общим имуществом многоквартирного дома с целью размещения наружных блоков кондиционеров, козырьков, вывесок, рекламных и других конструкций, а также, в случае необходимости, получать разрешение на такое размещение от органов государственной власти и местного самоуправления.
  19. Выбрать на общем собрании собственников помещений Совет многоквартирного дома для представления интересов всех собственников помещений перед Управляющей организацией по вопросам осуществления контроля за исполнением Управляющей организацией обязательств по договору с наделением правом осуществления взаимодействия с Управляющей организацией по вопросам, связанным с исполнением настоящего Договора в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
  20. Возмещать Управляющей организации убытки, возникшие по вине Собственника, а также иными лицами, пользующимися принадлежащим собственнику помещением в многоквартирном доме, в случаях невыполнения обязанностей по настоящему Договору.
  21. Оплачивать пропорционально размеру общей площади принадлежащего жилого/нежилого помещения, распределенный между всеми жилыми/нежилыми помещениями объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды.
  22. Самостоятельно заключать со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования, размещенного в помещении собственника.
  23. Возмещать Управляющей организации затраты, понесенные в результате изготовления технической документации на многоквартирный дом, за исключением случая утраты данной документации Управляющей организацией.
  24. Обеспечивать оснащение многоквартирного дома общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов (при наличии технической возможности) или оплатить расходы организациям, установившим общедомовые приборы учета, в порядке, предусмотренном частью 12 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
  25. Собственники несут иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством.

Собственник имеет права:

  1. Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в Многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему Договору.
  2. Привлекать за счет собственных денежных средств сверх платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора для контроля качества выполняемых работ и представляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемые для контроля организация, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение Собственника, оформленное в письменном виде.
  3. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги.
  4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
  5. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения, либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему Договору, только при наличии прямой вины Управляющей организации.
  6. Требовать от Управляющей организации ежегодного представления отчета о выполнении настоящего Договора в соответствии с п. 3.1.12 настоящего Договора.
  7. Собственник вправе обратиться в Управляющую организацию с заявлением (в письменной форме или устной форме) об изменении размера платы за содержание и ремонт помещения и требовать от Управляющей организации регистрации обращения и последующего его рассмотрения.

3. Расторжение договора управления многоквартирным домом

Изменение и расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В каких случаях собственники помещений в многоквартирном доме вправе досрочно расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Собственники помещений в МКД могут расторгнуть договор управления в одностороннем порядке в случае, если управляющая организация не выполняет его условий (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Однако доказать это достаточно сложно, ведь если в дом подаются коммунальные ресурсы, то договор исполняется. К тому же УО почти всегда сможет доказать, что ваших денежных средств недостаточно для надлежащего содержания общего имущества в доме.

Собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Какие действия должны предпринять собственники помещений в многоквартирном доме для расторжения договора с управляющей организацией?

Вопросы заключения и расторжения договора управления с УО решаются на общем собрании собственников в МКД.

Решение о расторжении договора управления МКД в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора управления МКД, целесообразно принимать одновременно с решением о выборе новой управляющей организации (либо иного способа управления МКД).

После проведения общего собрания в МКД по вопросу расторжения договора управления или смене способа управления МКД уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней должно направить в организацию, ранее управлявшую домом; в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, вновь выбранной собственниками для управления МКД, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об уполномоченном собственников, указанном в решении собрания.

В силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 310 ГК РФ? в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства могут быть предоставлены договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Так как собственники помещений в МКД не ведут предпринимательской деятельности по управлению МКД, отказ управляющей организации от исполнения договора управления законодательством не предусмотрен.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *